나이스옥션 법원경매 마산 2025타경261 [2] 경상남도 함안군 군북면 월촌리 산140-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 군북면 월촌리에 소재 "함안군북월촌일반산업단지" 북서측 인 근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사 토지로서, 일련번호 1은 자연림, 일련번호 2는 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

1) 일련번호 1 지적도상 북동측으로 함마대로(국도79호선)와 접하며, 서측으로 제방도로와 연결되어, 대상 물건 일부에 로폭 약 2m내외의 현황 임도가 소재합니다. 2) 일련번호 2 서측으로 로폭 약 3m내외의 현황 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1 (월촌리 산140-1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 하천구역(수곡천)<하천법>. 2) 일련번호 2 (월촌리 산140-7) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

㉠ : 조적조 슬래브지붕 단층, 주택, 약 65㎥ ㉡ : 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 40.5㎥ ㉢ : 조적조 스레트지붕 단층, 주택의 일부, 약 6㎥ ㉣ : 목조 스레트지붕 단층, 현관, 약 6㎥ ㉤ : 벽체이용조 스레트지붕 단층, 창고, 약 6.9㎥ ㉥ : 조적조 스레트지붕 단층, 주택, 약 33.1㎥ ㉦ : 조적조 스레트지붕 단층, 변소, 약 3㎥ ㉧ : 조적조 스레트지붕 단층, 창고, 약 16.9㎥ ㉨ : 조적조 및 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 65.1㎥

공부와의 차이

일련번호 2 토지는 공부상 지목 "임야"이나, 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 대상 토지상에 자연생 수목이 소재하나, 경제적 가치가 희박하다고 판단되는 바, 거래관행 등을 참작하여 토지가격에 포함하여 평가하였습니다. 2) 대상 토지상에 현장확인 및 위성사진상으로 육안으로 식별가능한 분묘는 확인되지 아니하나, 임야 특성상 평장 등 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 응찰시 참고하시기 바랍니다. 3) 일련번호 2 토지 남측 경계상에 타인소유 건물이 소재하는 것으로 위성사진으로 확인되나, 정확한 위치 및 경계는 지적측량을 요하는 바, 응찰시 재확인 바랍니다.

물건 비고

제시외건물(감정평가서상 제시외건물 ㉠~㉨) 평가 및 매각제외. 제시외건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시외건물로 인해 영향받는 금액임. 공부상 지목 임야이나 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경261 (2) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상남도 함안군 군북면 월촌리 산140-7에 소재한 임야입니다.

본 물건의 감정가는 43,820,700원이며, 토지 면적은 813.00㎡ (약 246.25평)입니다.

건물은 존재하지 않아 건물 면적은 0.00㎡ (0평)입니다.

매각 대상은 기타이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매(부동산)입니다.

토지만 매각 대상에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 경상남도 함안군 군북면 월촌리에 소재하며, "함안군북월촌일반산업단지"의 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 이하입니다. 지적도상 북동측으로 국도 79호선(함마대로)과 접하며, 서측으로 제방도로와 연결되어 로폭 약 2m 내외의 현황 임도가 소재합니다. 일련번호 2 토지는 서측으로 로폭 약 3m 내외의 현황 도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 공유물 분할을 위한 경매로, 토지에 대한 지분 정리 및 분할을 목적으로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 9월 24일 접수된 이근식의 임의경매(갑7)가 말소기준권리입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 물건지 주변은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있으며, "함안군북월촌일반산업단지"가 인근에 위치해 있어 산업 활동과 관련된 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

* 일련번호 2 토지는 공부상 지목은 임야이나 현황 주상용 건부지로 이용 중이므로, 향후 소규모 상업 시설 또는 주거 용도로 개발될 가능성이 있습니다.

* 국도 79호선에 인접하여 물류 및 교통 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 지역은 농경지와 임야가 많아 대규모 편의시설이나 문화시설 접근은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 국도 79호선을 이용하면 주변 지역으로의 이동이 용이하며, 함안군 내 다른 지역이나 인근 도시로의 접근성을 확보할 수 있습니다.

* 주변에 관광지로는 함안박물관, 함안강 등이 있으며, 군북역을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 불분명: 감정평가서상 제시외건물(㉠~㉨)은 매각 대상에서 제외되었으나, 이 건물들을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 토지만 취득하더라도 해당 건물 소유자의 토지 사용권을 인정해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권 가능성: 임야 특성상 평장 등 식별이 어려운 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 추후 분묘기지권 관련 분쟁을 야기할 수 있습니다.

* 현황 지목 불일치: 공부상 지목은 임야이나, 일련번호 2 토지는 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획 및 개발 시 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외건물 영향: 최저매각가격이 제시외건물로 인해 영향받는 금액으로 산정되었습니다. 이는 해당 건물들의 존재가 토지 가치 평가에 영향을 미쳤음을 의미합니다.

* 인접 건물과의 경계 문제: 일련번호 2 토지 남측 경계상 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 추정되어, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 공유물 분할 경매: 공유자 간의 이해관계 조정이 필요하며, 공유물 분할 절차에 따라 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 군북면 월촌리에 위치한 임야로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다. 함안군북월촌일반산업단지가 인근에 위치하고 국도 79호선에 접해 있어 입지적 잠재력은 있으나, 매각 대상에서 제외된 제시외 건물들로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명, 분묘기지권 가능성, 현황 지목 불일치 등 명확한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들은 낙찰 후 토지 활용 및 권리 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 사항을 확인하고 법률 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 함안군북월촌일반산업단지 인근에 위치하여, 향후 산업단지 확장 또는 관련 기업 입주 시 수혜 가능성이 있습니다.

* 일부 토지가 현황 주상용 건부지로 이용 중이라는 점은, 향후 개발 계획 수립 시 토지 활용 가치를 높일 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.

* 공유물 분할 경매 특성상, 지분 정리 후 체계적인 개발을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 감정가는 43,820,700원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 법정지상권 불분명, 분묘기지권 가능성, 현황 지목 불일치 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 불확실성을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사, 주변 유사 물건 낙찰가 분석, 그리고 잠재적 리스크 해소에 필요한 비용 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.