나이스옥션 법원경매 마산 2025타경263 [13] 경상남도 의령군 지정면 득소리 609 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 지정면 득소리 소재‘득소마을회관’북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

ㆍ일련번호(1~10,12~14,16~22) : 본건 또는 본건 부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

ㆍ일련번호(11) : 본건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

ㆍ일련번호(1~5,7~11,17,22) : 부정형 완경사로서 대부분 휴경지 상태입니다.

ㆍ일련번호(6,13) : 일단의 평탄한 부정형의 토지로서, 일부 창고용지로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(14) : 사다리형 완경사로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(16) : 평탄한 부정형의 토지로서, 주택 부속토지(마당)로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(2~5,9,13,14,17,21,22)의 경우 '일부 현황 도로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

ㆍ일련번호(1,6~8,10~12,16,19,20)의 경우 맹지입니다.

ㆍ일련번호(2~5,9,13,14,17,18,21,22)의 경우 맹지이나 현황 노폭 약 1.5~2미터 내외의 '일부 콘크리트 도로'가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법>,
일련번호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지,
일련번호(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(10) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(11) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(12) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(13) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(14) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(16) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(17) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(20) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(21) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법>,
일련번호(22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

ㆍ일련번호(2~5,9,13,14,17,21,22)의 공부상 지목은 '답,전,대'이나 '일부 현황 도로'로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(5,9)의 공부상 지목은 각각 '답,전'이나 현황 '일부 유지'입니다.

ㆍ일련번호(6,13)의 공부상 지목은 '답'이나 현황 '창고용지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 :
ㆍ본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다.

ㆍ일련번호(1,7~9) 토지상의 관정, 바닥포장, 잔디, 수목 등 토지 부합물은 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2008.11.17)
외 벽 : 벽돌쌓기 등,
창 호 : 샷시 창호 입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ) 일반철골구조 판넬지붕 단층(농업용창고) : 약 165.0㎡
(ㄴ) 경량철골구조 판넬지붕 단층(농가창고) : 약 104.0㎡
(ㄷ) 경량철골구조 판넬지붕 단층(창고) : 약 64.0㎡
(ㄹ) 목조 목재지붕 단층(정자) : 약 9.0㎡
(ㅁ) 벽돌조 샌드위치판넬지붕 단층(주택일부) : 약 14.0㎡
(ㅂ) 목조 강판지붕 단층(아궁이) : 약 4.0㎡
(ㅅ) 목조 강판지붕 단층(창고) : 약 6㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(22-1) 매각 포함. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
현황 일부 도로로 이용 중이며 일부 소하천구역에 저촉되는 바, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2025타경263

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 의령군 지정면 득소리 609

용도: 답 (전, 대, 유지 일부 포함)

토지면적: 804.00㎡ (약 243.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 23,767,000원

매각대상: 토지매각

토지 지분: 804㎡

건물 지분: 0㎡

1.4. 주요 사항

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

* 일괄매각. 제시외건물(22-1) 매각 포함.

* 현황 일부 도로로 이용 중이며 일부 소하천구역에 저촉됨. 최저매각가격은 이를 감안하여 산정됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 의령군 지정면 득소리 소재 '득소마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 일부 토지 (일련번호 1~10, 12~14, 16~22): 본건 또는 부근까지 차량 접근이 가능하며, 교통 사정은 보통입니다.

* 일부 토지 (일련번호 11): 본건까지 차량 접근이 불가하며, 교통 사정이 다소 불편합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 대부분 휴경지 상태인 부정형 완경사지 (일련번호 1~5, 7~11, 17, 22)

* 일부 창고용지로 이용 중인 평탄한 부정형 토지 (일련번호 6, 13)

* 주거용 건부지로 이용 중인 사다리형 완경사지 (일련번호 14)

* 주택 부속토지(마당)로 이용 중인 평탄한 부정형 토지 (일련번호 16)

* 일부 현황 도로로 이용 중인 토지 (일련번호 2~5, 9, 13, 14, 17, 21, 22)

* 공부상 지목(답, 전, 대)과 현황(일부 도로, 일부 유지, 창고용지)이 다른 부분이 있습니다.

2.4. 도로 접근성

* 맹지인 토지 다수 (일련번호 1, 6~8, 10~12, 16, 19, 20)

* 현황 노폭 약 1.5~2미터 내외의 일부 콘크리트 도로가 개설된 맹지 (일련번호 2~5, 9, 13, 14, 17, 18, 21, 22)

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

* 소유권 이전: 윤원기 (1994.08.26)

* 소유권 이전 (증여): 윤길천 (2013.07.26)

3.2. 등기상 권리 분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (동부농업협동조합, 2020.06.30, ₩20,800,000)

* 본 경매 물건의 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정으로 확인됩니다.

* 경매 절차 진행 후 매각물건명세서에 따라 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음)

* 등기부채권 총액: 112,675,287원 (근저당, 가압류 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 농경지와 자연림이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 득소마을회관이 있습니다.

* 구체적인 상업시설, 편의시설, 교육시설 등에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 대규모 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경은 단독주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

* 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있어 접근성이 일부 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

* 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

* 생산관리지역, 보전관리지역 등 용도지역 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

* 일부 토지가 소하천구역(남재천)에 저촉됩니다.

6.2. 현황 및 이용 제한

* 차량 접근이 불가한 토지 (일련번호 11) 및 맹지 다수 존재.

* 일부 토지는 현황 도로, 유지, 창고용지 등으로 이용 중이며 공부와의 차이가 있습니다.

* 토지 경계가 다소 불분명하여 지적측량이 필요할 수 있습니다.

* 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었으므로, 내부 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 기타

* 일반적인 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 관정, 바닥포장, 잔디, 수목 등 토지 부합물은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 제시외 건물(22-1)도 일괄 매각에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 의령군 지정면에 위치한 농지(답)입니다. 총 면적 804.00㎡(약 243.21평)에 대해 감정가 23,767,000원으로 책정되었습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 일부 토지의 맹지 및 차량 접근 불가, 소하천구역 저촉, 공부상 지목과 현황의 차이 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 크므로, 입찰 전 반드시 관련 자격 취득 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 일부 토지의 도로 이용 및 소하천구역 저촉 등 현황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

* 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 리스크 요소를 충분히 고려한 입찰 시 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

* 현황 도로 및 일부 유휴 부지를 활용한 토지 이용 계획 수립 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 감정가: 23,767,000원

* 주요 리스크: 농지취득자격증명 필수, 맹지 및 접근성 제한, 소하천구역 저촉, 공부와 현황의 차이 등.

* 인수되는 보증금이나 차임이 없는 점은 긍정적입니다.

투기적 접근보다는 실수요자 또는 농업 관련 사업자가 장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 잠재적 리스크와 농지법규 준수 여부, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 최저매각가격(23,767,000원)을 기준으로 하되, 해당 지역의 실거래가 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 보증금 몰수 위험 등을 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 신중한 접근을 고려해볼 수 있으나, 이는 예상치이며 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.