나이스옥션 법원경매 마산 2025타경263 [10] 경상남도 의령군 지정면 득소리 601 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 지정면 득소리 소재‘득소마을회관’북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

ㆍ일련번호(1~10,12~14,16~22) : 본건 또는 본건 부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

ㆍ일련번호(11) : 본건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

ㆍ일련번호(1~5,7~11,17,22) : 부정형 완경사로서 대부분 휴경지 상태입니다.

ㆍ일련번호(6,13) : 일단의 평탄한 부정형의 토지로서, 일부 창고용지로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(14) : 사다리형 완경사로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(16) : 평탄한 부정형의 토지로서, 주택 부속토지(마당)로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(2~5,9,13,14,17,21,22)의 경우 '일부 현황 도로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

ㆍ일련번호(1,6~8,10~12,16,19,20)의 경우 맹지입니다.

ㆍ일련번호(2~5,9,13,14,17,18,21,22)의 경우 맹지이나 현황 노폭 약 1.5~2미터 내외의 '일부 콘크리트 도로'가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법>,
일련번호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(7) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지,
일련번호(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(10) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(11) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(12) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(13) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(14) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(16) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(17) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(20) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
일련번호(21) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법>,
일련번호(22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

ㆍ일련번호(2~5,9,13,14,17,21,22)의 공부상 지목은 '답,전,대'이나 '일부 현황 도로'로 이용 중입니다.

ㆍ일련번호(5,9)의 공부상 지목은 각각 '답,전'이나 현황 '일부 유지'입니다.

ㆍ일련번호(6,13)의 공부상 지목은 '답'이나 현황 '창고용지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 :
ㆍ본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다.

ㆍ일련번호(1,7~9) 토지상의 관정, 바닥포장, 잔디, 수목 등 토지 부합물은 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2008.11.17)
외 벽 : 벽돌쌓기 등,
창 호 : 샷시 창호 입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ) 일반철골구조 판넬지붕 단층(농업용창고) : 약 165.0㎡
(ㄴ) 경량철골구조 판넬지붕 단층(농가창고) : 약 104.0㎡
(ㄷ) 경량철골구조 판넬지붕 단층(창고) : 약 64.0㎡
(ㄹ) 목조 목재지붕 단층(정자) : 약 9.0㎡
(ㅁ) 벽돌조 샌드위치판넬지붕 단층(주택일부) : 약 14.0㎡
(ㅂ) 목조 강판지붕 단층(아궁이) : 약 4.0㎡
(ㅅ) 목조 강판지붕 단층(창고) : 약 6㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(15-1~15-3) 매각포함. 목록16은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
목록14는 주거용 건부지, 목록15는 주택, 목록16은 주택 부속토지(마당)로 각 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경263 (10)

소재지: 경상남도 의령군 지정면 득소리 601

용도: 단독주택

감정가: 123,435,080 원

토지면적: 926.00㎡ (약 280.1평)

토지지분: 926㎡ (약 280.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.96㎡ (약 30.2평)

건물지분: 99.96㎡ (약 30.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동부농업협동조합 (등기부상 권리 분석 결과)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건임.

주의사항: 일괄매각. 제시외건물(15-1~15-3) 매각포함. 목록16은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 목록14는 주거용 건부지, 목록15는 주택, 목록16은 주택 부속토지(마당)로 각 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 의령군 지정면 득소리 소재 ‘득소마을회관’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 일련번호(1~10, 12~14, 16~22): 본건 또는 본건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 일련번호(11): 본건까지 차량 접근이 불가하며, 제반 교통사정은 다소 불편합니다.

* 형태 및 이용상태:

* 일부 토지는 부정형 완경사로서 휴경지 상태입니다.

* 일부 토지는 평탄한 부정형 또는 사다리형으로서 주거용 건부지, 주택 부속토지(마당), 일부 창고용지로 이용 중입니다.

* 일부 토지는 '일부 현황 도로'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 일부 토지(일련번호 1, 6~8, 10~12, 16, 19, 20)는 맹지입니다.

* 나머지 토지(일련번호 2~5, 9, 13, 14, 17, 18, 21, 22)는 맹지이나 현황 노폭 약 1.5~2미터 내외의 '일부 콘크리트 도로'가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2008년 12월 3일, 동부농업협동조합, 52,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1, 을2 근저당권

* 갑11, 갑12, 갑13 가압류

* 갑14 임의경매개시결정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권개요: 없음)

* 등기부채권 총액: 169,875,287원 (토지 및 건물 공통)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 자연림이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 마을회관이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능하나, 상업 시설이 밀집된 중심 상권과는 거리가 있습니다. 지역 공동체 중심의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 ‘득소마을회관’을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 대부분 가능하나 일부 접근이 다소 불편한 구간이 있습니다.

* 주거환경: 농경지 및 자연림에 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건의 일부 토지(목록16)는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 필수적입니다. 이를 제출하지 못할 경우 낙찰이 무효가 되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 도로 접근성 제한: 일부 토지가 맹지이며, 현황 도로로 이용되는 구간도 노폭이 1.5~2미터 내외로 좁아 차량 통행 및 건축 인허가 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부의 이용 상황 및 관리 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 규제: 본건 토지들은 생산관리지역, 보전관리지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. (개별 일련번호별 상세 규제 내용 확인 필요)

* 토지 현황과 공부상 지목 불일치: 일부 토지는 공부상 지목(답, 전, 대)과 달리 현황 도로, 유지, 창고용지 등으로 이용되고 있어, 이는 향후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 상, 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 의령군 지정면 득소리에 위치한 단독주택 부지 및 건물로, 감정가는 123,435,080원입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 농지취득자격증명 필요, 일부 맹지 및 좁은 도로, 경계 불분명, 건물 내부 확인 곤란, 토지이용규제 등 다수의 리스크 요인을 동시에 안고 있습니다. 또한, 임대관계가 미상이므로 명도 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 귀농·귀촌 희망자 또는 전원생활을 꿈꾸는 실수요자에게는 넓은 토지 면적과 조용한 주거 환경이 매력적일 수 있습니다.

* 다수의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이를 활용하거나 철거 후 재건축 등을 고려해볼 수 있습니다 (단, 토지이용계획 및 규제 확인 필수).

* 감정가 대비 현재 시세 및 향후 활용 가능성을 면밀히 분석하여 적정 낙찰가를 산정한다면, 잠재적 가치를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 123,435,080 원

* 토지 면적: 926㎡ (약 280.1평)

* 건물 면적: 99.96㎡ (약 30.2평)

시세 분석:

의령군 지정면 득소리 지역의 부동산 시세는 농경지, 임야, 주택 등 개별 물건의 용도, 지목, 접근성, 형상, 건축 연도 및 상태 등에 따라 편차가 매우 큽니다. 유사 지역의 토지 시세는 평당 5만원에서 20만원 사이로 형성되는 경향이 있으나, 본건과 같이 농지취득자격증명이 필요하고 일부 맹지 또는 좁은 도로에 접한 토지는 이러한 평균 시세보다 낮은 가격에 거래될 가능성이 높습니다.

건물의 경우, 2008년 건축된 단독주택으로 약 30평 규모이며, 다수의 부속 건물이 있으나 내부 확인이 어려워 정확한 상태 파악이 불가능합니다. 농어촌 지역의 단독주택은 수도권이나 도시 지역에 비해 시세 상승률이 높지 않은 점, 그리고 본건의 제약 조건들을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하기에는 신중함이 요구됩니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 다수의 리스크 요인(농지증명, 도로 문제, 경계 불분명, 내부 미확인, 토지 이용 규제)을 내포하고 있으며, 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생이나 활용 제약으로 이어질 수 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 명도 관련 변수는 별도로 고려해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000 원 ~ 110,000,000 원

(리스크 해소 가능성, 향후 활용 계획, 명도 진행 상황 등에 따라 변동 가능)

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