나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20714 [2] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 954 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 토지(1~3)은 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 '칠서일반산업단지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

평가대상 토지(1~3)까지 차량 진입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평가대상 토지(1)은 완경사 지대의 부정형 토지로서 ""전""의 상태로 이용중이고,
평가대상 토지(2)는 자체지반 대체로 평탄하고 부정형으로 건부지로 이용중이고,
평가대상 토지(3)은 평가대상 토지(2)와 일단지로서 대체로 평탄하고 ""잡종지""로 사용중임.

인접 도로상태

평가대상 토지(1)은 북동측으로 소로한면의 포장도로와 접하고,
평가대상 토지(2,3)은 일단의 토지로 북동측의 소로한면 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

평가대상 토지(1,2) : 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

평가대상 토지(3) : 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

평가대상 토지(2)는 공부상 지목이 ""전""이나 현황 ""대""이고, 일련번호(3)토지는 공부상 지목이 ""묘지""이나 현황 ""잡종지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4)건물은 등기사항전부증명서상에 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서
외벽 : 칼라판넬 붙임.
내벽 : 벽지도배, 본타일 뿜기.
천정 : 석고텍스 마감.
창호 : 새시복층유리 이중창호 마감.
바닥 : 디럭스타일, 화강석 마감.

이용상태

1층 : 식당 및 사무실
2층 : 사무실로 이용중이나 실지조사일 현재 공실임.

설비내역

천정형 에어콘, 급배수 시설 설치되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

- 목록2: 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
공부상 지목이 전이나 현황 대임. 2015. 2. 16. 전용허가(신청인: 양○○, 전용목적: 자원순환관련시설 건립, 면적: 1,414㎡), 2022. 1. 27. 전용허가(신청인: 백○○, 전용목적: 자원순환관련시설 건립), 2022. 8. 4. 전용허가(신청인: 백○○, 전용목적: 자원순환관련시설 건립, 면적: 1,364㎡), 2022. 11. 11. 전용허가(신청인: 하○○, 전용목적: 자동차관련시설 신축, 면적: 1,920㎡)사항이 있으며 미준공 건축물이 존치하고 암롤박스가 다수 방치된 상태로서 현재 확인되지 않는 불법 형질변경이 있을 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 칠서면사무소의 사실조회회신서가 제출되었음.
- 목록3: 공부상 지목이 묘지이나 현황 잡종지임.
- 목록2,3 지상에 다수의 폐기물수거적재함, 건축자재, 컨테이너 등이 소재하며 모두 평가 및 매각 제외함.
- 목록4: 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임. 현황조사보고서상 본건 입구에 김성주[에스제이(SJ)건설]가 유치권을 알리는 현수막을 설치해두고 점유 중에 있는 것으로 조사되었음.
- 목록 전부에 대하여 2025. 9. 1. 김성주[에스제이(SJ)건설]가 유치권신고(공사대금 158,400,000원)를 하였고 유치권신고서에 민간건설공사 표준도급계약서(공사명: 태경환경 차고지 토목 공사)등이 첨부되어 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20714 (2)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 954

용도: 창고시설

감정가: 1,324,336,700원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 토지 정보

총 면적: 3459.00㎡ (약 1046.4평)

토지 지분: 3459㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

공부상 지목: 전 (토지1), 전 (토지2, 현황 대), 묘지 (토지3, 현황 잡종지)

현황 이용 상태: 완경사 지대의 부정형 토지("전" 상태), 건부지("대" 상태), 잡종지

1.3. 건물 정보

총 면적: 98.40㎡ (약 29.8평)

건물 지분: 98.4㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 외벽 칼라판넬, 내벽 벽지도배/본타일, 석고텍스 천정, 새시복층유리 창호, 디럭스타일/화강석 바닥.

이용 상태: 1층 식당 및 사무실, 2층 사무실 (현황 공실)

설비 내역: 천정형 에어콘, 급배수 시설.

건축법상 사용승인 여부: 미사용승인 건물

1.4. 등기부 요약

말소기준권리: 2023-01-04 접수 근저당권 (경남은행, 금550,000,000원)

등기부채권 총액: 935,000,000원

1.5. 임차인 현황

임차인: 김성주 (상호: 에스제이(SJ)건설 - 유치권자)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 유치권 신고 (공사대금 158,400,000원), 성립여부 불분명

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 '칠서일반산업단지' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지(1)는 북동측으로 소로 한면의 포장도로와 접하며, 토지(2,3)는 북동측 소로 한면의 비포장도로에 접합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

평가대상 토지(1,2): 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역.

평가대상 토지(3): 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 4일 접수된 경남은행의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들(근저당, 임의경매 개시결정 등)은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다 (합계 0원).

3.5. 유치권 분석

현황 조사 결과, 김성주(에스제이(SJ)건설)가 유치권을 신고하였으며(공사대금 158,400,000원), 현장에서 점유 중입니다.

다만, 유치권의 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

칠서일반산업단지 인근으로, 공장 및 농경지가 혼재된 산업 관련 지역입니다.

주로 창고, 물류, 또는 관련 제조 시설 운영에 적합한 입지입니다.

4.2. 주변 시설

산업단지 인근이라는 점에서 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 확정하기 어려우나, 산업단지 인근 지역 특성상 환경 관련 시설 등 다양한 산업 시설이 분포할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건 자체 또는 인근 지역의 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하며, 인근 도로는 소로에 접하고 있어 대형 차량의 진출입 시 다소 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

유치권자 김성주(에스제이(SJ)건설)가 현장을 점유하고 있으며, 158,400,000원의 공사대금으로 유치권을 신고하였으나, 법적으로 유효한지 여부는 불분명합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축법 및 토지 이용 관련 문제

* 목록4 건물: 건축법상 사용승인이 되지 않은 건물입니다.

* 목록2 토지 (공부상 지목: 전, 현황: 대):

* 여러 차례의 전용허가 이력(자원순환관련시설, 자동차관련시설)이 있으며, 미준공 건축물 및 다수의 암롤박스가 방치된 상태입니다.

* 현재 확인되지 않은 불법 형질변경이 있을 경우, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 칠서면사무소 사실조회 회신서에 명시되어 있습니다.

* 목록3 토지 (공부상 지목: 묘지, 현황: 잡종지): 지목과 현황이 불일치합니다.

6.3. 폐기물 및 건축 자재 방치

목록2, 3 토지 지상에 다수의 폐기물수거적재함, 건축자재, 컨테이너 등이 소재하고 있으며, 이는 모두 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 인수 시 원상회복 또는 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 농지취득자격증명 필요

목록2 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 칠서일반산업단지 인근에 위치하여 산업 시설로서의 잠재력은 있으나, 다수의 심각한 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

유치권의 성립 여부, 건축법상 미사용승인된 건물, 불법 형질변경 가능성 및 원상회복명령 가능성, 방치된 폐기물 및 자재 처리 문제 등을 철저히 조사하고 해결 방안을 마련해야 합니다.

또한, 농지취득자격증명 필요 여부도 반드시 확인해야 합니다.

이러한 제반 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근과 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

칠서일반산업단지와 인접한 위치로, 창고, 물류, 또는 관련 제조 시설 운영에 유리한 입지입니다.

토지와 건물을 일괄 매각받아 활용할 수 있습니다.

8.2. 잠재 가치

현재 감정가가 제시되어 있으나, 리스크 해소 및 정상적인 토지 이용이 가능해질 경우 그 가치는 재평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 유치권, 불법 건축물, 불법 형질변경 가능성, 폐기물 처리 문제 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 철저한 현장 조사와 법률 및 행정적인 검토가 선행되어야 합니다.

입찰가를 산정할 때는 감정가격을 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 해소에 소요될 것으로 예상되는 제반 비용(명도 비용, 철거/원상회복 비용, 유치권 해결 비용 등)을 충분히 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 정보만으로는 신뢰도 높은 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 만약 모든 리스크가 해소되고 정상적인 물건으로 판단된다면 감정가 이하의 금액에서도 경쟁력이 있을 수 있습니다. 그러나 현 상황을 감안하여, 리스크 요소를 충분히 반영하여 감정가의 50% ~ 60% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 추후 현장 조사 및 추가 정보 확인을 통해 조정되어야 할 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.