나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20758 [5] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포고등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상2층건으로,
외벽 : 인조석 마감등
바닥 : 콘크리트 마감
창호 : 전면새시유리창임.

이용상태

본건(1)(2) : 사무실(공실상태)
본건(3)(4) : 소매점(공실상태)
본건(5) : 소매점(분양사무소)로 이용중임.

설비내역

건물 내 승강기설비, 기본 위생설비 및 급,배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동,서,남,북 4면으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산용마고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(합포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 미상임.

물건 비고

근린생활시설임. 현황조사보고서상 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않고, 내부에 건축자재가 일부 소재하며 내부공사 도중 중단된 것으로 보여진다고 조사되었음. 2026. 3. 30. ㈜신한감정평가법인 경남부산지사로부터 본건의 내부 경계의 표식을 확인하지는 못하였으나 구획된 상태의 각 호별 시장가치를 기준으로 감정평가액을 산정하였다는 사실조회회신서가 제출되었음. 2026. 4. 9. 창원칸타빌오션뷰 입주자대표회의로부터 연체료를 포함한 관리비가 20,219,600원이 미납되어있다는 채권계산서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651번지에 위치한 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층 123호입니다.

사건번호는 마산지원 2025타경20758 (5)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

본건은 근린상가 용도로 이용되었으며, 감정가는 803,000,000원입니다.

토지 면적은 21.51㎡(약 6.51평)이고, 건물 면적은 80.50㎡(약 24.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 공동담보 및 별도등기 사항이 있습니다.

물건명세서 작성일은 2026년 4월 11일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 소재하며, '합포고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하고, 도로 교통 상황 또한 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 준주거지역에 속하며, 광로, 대로, 소로와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(마산용마고등학교, 합포초등학교)으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 직접적으로 혐오시설이 명시된 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 7월 9일 접수된 주식회사아이엠뱅크의 근저당권(을1)이며, 채권액은 3,180,000,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 을1 근저당권 및 그 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,669,313,122원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황 상 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 창원칸타빌오션뷰 상가동에 위치하며, 제1종 근린생활시설로 분류됩니다.

이용 상태에 따르면, 일부 호실은 사무실 및 소매점으로 이용 중이나 공실 상태가 있으며, 본건 123호는 현재 소매점(분양사무소)으로 이용 중입니다.

주변은 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 한 근린상권이 형성되어 있으며, 다양한 업종의 상가들이 혼재합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 2층 규모이며, 상가동 내에는 총 36개 호실이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성은 양호하며, 차량 이용이 편리합니다.

인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육 시설로는 합포고등학교, 마산용마고등학교, 합포초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황조사보고서에 따르면, 본건 내부의 경계벽체 구분이 명확하지 않고, 내부에 건축자재가 일부 소재하며 내부 공사가 중단된 상태로 조사되었습니다. 이는 완공 및 사용에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다.

또한, 입주자대표회의로부터 연체료를 포함한 관리비 20,219,600원이 미납되었다는 채권계산서가 제출되었습니다. 관리비의 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구의 신축급 아파트 단지 내 상가 건물에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 내부 공사가 중단된 상태이며, 경계 구분이 명확하지 않아 인수 후 상당한 추가 공사 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 또한, 미납 관리비도 부담 요인이 될 수 있습니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 내부 공사 진행 상태와 미납 관리비 부분을 면밀히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 대규모 아파트 단지 배후 상권 내 위치하여 잠재적 고객 확보 용이.

* 신축급 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 공사 완료 시 가치 상승 기대.

* 토지 지분 확보: 21.51㎡(약 6.51평)의 토지 지분을 확보하여 건물 소유권과 함께 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가 803,000,000원을 기준으로, 낙찰가율, 주변 상가 시세, 본건의 현 상태(내부 공사 미완료, 미납 관리비 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 파악된 주변 상가 월세 시세는 15평 기준 보증금 1,000만원, 월세 50만원 또는 1,000만원, 월세 65만원 수준이며, 매매가는 약 2억 8천만원에서 8천 5백만원 수준으로 파악됩니다.

따라서, 예상되는 추가 공사 비용과 인수 가능성 있는 관리비 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 내부 상태 확인 및 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.