나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20758 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포고등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상2층건으로,
외벽 : 인조석 마감등
바닥 : 콘크리트 마감
창호 : 전면새시유리창임.

이용상태

본건(1)(2) : 사무실(공실상태)
본건(3)(4) : 소매점(공실상태)
본건(5) : 소매점(분양사무소)로 이용중임.

설비내역

건물 내 승강기설비, 기본 위생설비 및 급,배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동,서,남,북 4면으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산용마고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(합포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 미상임.

물건 비고

근린생활시설임. 현황조사보고서상 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않고, 내부에 건축자재가 일부 소재하며 내부공사 도중 중단된 것으로 보여진다고 조사되었음. 2026. 3. 30. ㈜신한감정평가법인 경남부산지사로부터 본건의 내부 경계의 표식을 확인하지는 못하였으나 구획된 상태의 각 호별 시장가치를 기준으로 감정평가액을 산정하였다는 사실조회회신서가 제출되었음. 2026. 4. 9. 창원칸타빌오션뷰 입주자대표회의로부터 연체료를 포함한 관리비가 62,560원이 미납되어있다는 채권계산서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 마산지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20758 (4)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층122호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 504,000,000원

* 토지면적: 14.11㎡ (약 4.27평)

* 건물면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO (제공된 정보 기준)

* 본건 경매 신청 채권자: 주식회사아이엠뱅크 (등기부 요약 기준)

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포고등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 동, 서, 남, 북 4면으로 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 토지는 일반상업지역, 준주거지역에 해당하며, 광로(폭 40m~50m), 대로(폭 25m~30m), 소로(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 마산용마고등학교, 합포초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 인접하여 배후 주거 수요가 풍부한 입지입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 다수의 학교가 인근에 위치합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 9일 접수된 주식회사아이엠뱅크의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권: 2021년 7월 12일 창원산호지역주택조합으로부터 보존등기 후, 2024년 7월 9일 진경환에게 매매로 소유권 이전되었습니다.

* 채권 총액: 등기부 상 채권 총액은 4,570,918,310원입니다.

* 근저당권: 주식회사아이엠뱅크(말소기준권리) 및 주식회사글로벌녹돈의 근저당이 존재합니다.

* 가압류: 신용보증기금, 롯데카드, 서울보증보험주식회사, 농업협동조합중앙회, 농협은행 등 다수의 가압류가 등재되어 있습니다.

* 기타 권리: 2번 근저당권 가처분이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 입지 특성: 본 건은 아파트 단지와 상업 시설이 혼재하는 지역에 위치하여, 풍부한 배후 수요를 기반으로 하는 근린상권의 성격을 띕니다.

* 건물 용도: 본 건물은 제1종 근린생활시설로 분류되어 있으며, 총 36개 호실로 구성된 상가동입니다.

* 이용 현황: 본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 2층, 지하 1층 건물이며, 본건(1층 122호)은 현재 사무실 또는 소매점 용도로 활용 가능하며, 일부는 분양사무소로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 합포고등학교, 마산용마고등학교, 합포초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 상가 건물 내 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있으며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지와 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미완공 상태: 현황 조사 보고서상, 각 호실별 경계벽 구분이 명확하지 않고 내부에 건축 자재가 일부 소재하며 내부 공사가 중단된 상태로 조사되었습니다. 이는 건물 완공 및 사용에 있어 추가적인 투자와 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 감정평가 방식: 내부 경계 표식 확인 없이, 구획된 상태의 시장 가치를 기준으로 감정평가액이 산정되었다는 사실조회 회신이 제출되었습니다. 실제 내부 현황과 감정가 산정 방식에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 관리비 미납: 연체료를 포함한 관리비 62,560원이 미납되어 채권계산서가 제출되었습니다. 이는 경매로 소멸되지 않는 권리는 아니나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 점유하고 있을 경우 명도에 추가적인 절차나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구의 아파트 단지 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 교통 접근성이 우수하고, 지역 내 상업 활동의 중심이 될 수 있는 입지입니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 내부 공사가 중단된 미완공 상태라는 점입니다. 완공을 위한 추가적인 비용과 시간이 필요할 것으로 예상되며, 이는 투자 비용 상승으로 이어질 수 있습니다. 감정평가 또한 불명확한 내부 상황을 기반으로 진행되어, 실제 가치 평가에 신중을 기해야 합니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 다만, 미납 관리비 및 임대 관계 미상 등의 사항은 낙찰 후 명확히 처리해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대규모 아파트 단지와 인접하여 안정적인 고정 고객 확보가 용이합니다.

* 향후 개발 가능성: 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하위 모든 권리가 소멸 예정이므로 권리상 안전성이 높습니다.

* 합리적 감정가: 미완공 상태를 고려한 감정가로, 공사 완료 시 투자 가치 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 504,000,000원입니다.

내부 공사 미완료, 건축 자재 잔존, 경계벽 불명확 등 중대한 하자가 존재하므로, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 또한, 향후 예상되는 공사 완료 비용, 명도 관련 제반 비용, 취득세 등 부대 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 낙찰 후 총 투입 비용 대비 예상 수익률 분석을 통해 결정해야 하며, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.