나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20758 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포고등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상2층건으로,
외벽 : 인조석 마감등
바닥 : 콘크리트 마감
창호 : 전면새시유리창임.

이용상태

본건(1)(2) : 사무실(공실상태)
본건(3)(4) : 소매점(공실상태)
본건(5) : 소매점(분양사무소)로 이용중임.

설비내역

건물 내 승강기설비, 기본 위생설비 및 급,배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동,서,남,북 4면으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산용마고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(합포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 미상임.

물건 비고

근린생활시설임. 현황조사보고서상 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않고, 내부에 건축자재가 일부 소재하며 내부공사 도중 중단된 것으로 보여진다고 조사되었음. 2026. 3. 30. ㈜신한감정평가법인 경남부산지사로부터 본건의 내부 경계의 표식을 확인하지는 못하였으나 구획된 상태의 각 호별 시장가치를 기준으로 감정평가액을 산정하였다는 사실조회회신서가 제출되었음. 2026. 4. 9. 창원칸타빌오션뷰 입주자대표회의로부터 연체료를 포함한 관리비가 73,400원이 미납되어있다는 채권계산서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20758 (3)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층 121호

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 591,000,000원

토지면적: 16.54㎡ (약 5.00평)

건물면적: 61.93㎡ (약 18.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 아이엠뱅크 (등기부상 권리자)

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항:

* 내부공사 미완료 상태로 추정됨. 현황조사보고서상 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않고, 내부에 건축자재가 일부 소재하며 내부공사 도중 중단된 것으로 조사됨.

* 감정평가액은 내부 경계 표식 확인 없이 구획된 상태의 각 호별 시장가치를 기준으로 산정됨.

* 연체료 포함 관리비 73,400원이 미납되어 있음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포고등학교' 남동측 인근에 위치. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 이용한 제반 교통 사정은 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용상태: 등고평탄한 사다리형의 토지 위에 아파트 및 상가 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동, 서, 남, 북 4면으로 도로와 접하여 차량 및 보행자 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)임. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(마산용마고등학교, 합포초등학교)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 9일 접수된 주식회사 아이엠뱅크 근저당권 (을1)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 창원산호지역주택조합 (2021-07-12)

* 소유권 이전: 진경환 (2024-07-09)

* 총 채권액: 4,580,967,455원 (등기부채권 총액 기준)

* 주요 권리 내역: 다수의 근저당권 및 가압류 등기 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현황 조사 시 별도 임차인이 파악되지 않았거나 보증금이 없는 것으로 확인됨. (명확한 임차인 정보는 없음)

1.3. 상권분석

* 본건 건물 용도: 창원칸타빌오션뷰 상가동 내 제1종근린생활시설

* 본건(1층 121호) 이용 상태: 제공된 정보상 본건 호실의 정확한 이용 상태(사무실, 소매점 등) 및 점유 여부는 명확히 확인되지 않으나, 내부 경계 구분 명확성 부족 및 건축자재 소재 정황으로 미루어 내부 공사가 중단된 상태로 공실일 가능성이 높음.

* 주변 상권: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 한 업종이 적합할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 합포초등학교, 마산용마고등학교 등 근거리에 위치함.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주변 환경: 특별히 인접한 혐오시설은 검색되지 않았음. 다만, 마산합포구 지역에 마산자원회수시설(소각장) 등 폐기물 처리 시설이 위치하나, 본건 소재지와는 일정 거리 이상 떨어져 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 미완공 및 하자 가능성: 현황 조사상 내부 공사가 중단된 것으로 추정되며, 경계벽체 구분이 불명확한 상태로 하자 보수 및 내부 공사 필요성이 높음. 이는 추가적인 상당한 비용 발생으로 이어질 수 있음.

* 감정평가의 한계: 내부 상태 미확인 상태에서 구획된 시장 가치 기준으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 가치와 차이가 있을 수 있음.

* 관리비 미납: 73,400원의 미납 관리비가 존재하므로, 낙찰 후 인수 여부 및 납부 주체를 확인해야 함. (보통 경매 물건의 경우, 매각 기일까지 발생한 관리비는 낙찰자가 부담하나, 공용부분 관리는 매각으로 소멸되고 전유부분 관리는 별도로 정산되는 경우가 많음. 이는 관리사무소에 문의 필요)

* 복잡한 권리관계: 다수의 채권 및 가압류 등기가 존재하여 권리 분석에 주의가 요구되나, 본 건은 말소기준권리 후순위로 모두 소멸 예정임.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치한 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층 121호로, 주변 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 등기부상 다수의 채권이 존재하나 말소기준권리 후순위로 모두 소멸될 예정이며, 인수하는 권리는 없습니다. 가장 큰 리스크 요인은 현황 조사상 내부 공사가 중단된 것으로 보이는 미완공 상태입니다. 이는 추후 상당한 보수 및 공사 비용 발생 가능성을 내포하며, 감정평가 또한 이러한 상태를 감안하여 이루어졌을 가능성이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 적절한 재건축 또는 리모델링을 통해 상업 시설로서의 가치를 회복할 수 있는 잠재력은 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 배후 주거단지 확보: 인근에 다수의 아파트 단지가 있어 상업 시설 이용객 확보에 유리한 입지.

* 확장 가능성: 내부 미완공 상태는 단점으로 보이지만, 낙찰자가 원하는 형태로 내부를 재설계하고 공사할 수 있는 기회를 제공.

* 양호한 교통 및 접근성: 4면 도로 접면 등 차량 및 보행자 접근성이 우수.

1.8. 예상 입찰가

감정가 591,000,000원 대비, 내부 미완공 상태로 인한 추가 공사비 및 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 예상되는 추가 공사 비용 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문을 통해 내부 상태를 면밀히 확인하고, 리모델링 견적 등을 사전에 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

* 합리적 입찰가 범위: 470,000,000원 ~ 530,000,000원 (이는 단순 참고용이며, 현장 조사 및 시장 분석을 통해 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.