나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20758 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포고등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상2층건으로,
외벽 : 인조석 마감등
바닥 : 콘크리트 마감
창호 : 전면새시유리창임.

이용상태

본건(1)(2) : 사무실(공실상태)
본건(3)(4) : 소매점(공실상태)
본건(5) : 소매점(분양사무소)로 이용중임.

설비내역

건물 내 승강기설비, 기본 위생설비 및 급,배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동,서,남,북 4면으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산용마고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(합포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 미상임.

물건 비고

근린생활시설임. 현황조사보고서상 각 호실별 경계벽체 구분이 명확하지 않고, 내부에 건축자재가 일부 소재하며 내부공사 도중 중단된 것으로 보여진다고 조사되었음. 2026. 3. 30. ㈜신한감정평가법인 경남부산지사로부터 본건의 내부 경계의 표식을 확인하지는 못하였으나 구획된 상태의 각 호별 시장가치를 기준으로 감정평가액을 산정하였다는 사실조회회신서가 제출되었음. 2026. 4. 9. 창원칸타빌오션뷰 입주자대표회의로부터 연체료를 포함한 관리비가 83,440원이 미납되어있다는 채권계산서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20758 (2)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 651 창원칸타빌오션뷰 상가동 1층120호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 671,000,000원

* 토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

* 토지지분: 18.8㎡ (약 5.69평)

* 건물면적: 70.38㎡ (약 21.29평)

* 건물지분: 70.38㎡ (약 21.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '합포고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 동,서,남,북 4면으로 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 창원산호지역주택조합 (2021-07-12)

* 소유권이전: 진경환 (2024-07-09, 매매 640,000,000원)

* 근저당권: 주식회사아이엠뱅크 (2024-07-09, 3,180,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사글로벌녹돈 (2024-10-28, 300,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-12-12, 95,939,128원)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-12-13, 353,500,000원)

* 2번근저당권가처분: 신용보증기금 (2025-01-09)

* 가압류: 롯데카드 (2025-02-26, 12,380,768원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-03-21, 70,000,000원)

* 가압류: 삼성카드 (2025-03-26, 10,049,145원)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2025-05-21, 414,027,726원)

* 가압류: 농협은행 (2025-05-21, 103,506,932원)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2025-06-24, 34,975,167원)

* 가압류: 농협은행 (2025-07-11, 6,588,589원)

* 임의경매개시결정: 주식회사아이엠뱅크 (2025-07-24, 2,776,497,118원)

* 총 등기부 채권 합계: 4,580,967,455원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없습니다. 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 창원칸타빌오션뷰 단지 내 상가동으로, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재하여 일반적인 상권의 기능을 수행하고 있습니다.

* 본건 자체의 이용 상태는 사무실 및 소매점으로 조사되었으나, 현재 공실 상태인 호실이 다수 파악됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 2층 건물입니다.

* 외벽: 인조석 마감 등

* 창호: 전면 새시유리창입니다.

* 내부 설비: 건물 내 승강기 설비, 기본 위생 설비 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 이용 상태: 본 건(1층 120호)은 근린상가로 분류되며, 조사 당시 공실 상태로 파악되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 공사 중단: 현황 조사 결과, 각 호실별 경계벽 구분이 명확하지 않고 내부에 건축 자재가 일부 소재하며 내부 공사 도중 중단된 것으로 조사되었습니다.

* 감정평가 관련: 감정평가액 산정 시 내부 경계 표식을 확인하지 못하였으나 구획된 상태의 시장가치를 기준으로 평가하였다는 회신이 있습니다. 이는 실제 이용 가치와 다소 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

* 미납 관리비: 2026년 4월 9일 기준, 연체료 포함 관리비 83,440원이 미납되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 준주거지역 등으로 지정되어 있으나, 대규모 도로(대로3류, 광로3류) 저촉 및 학교 보호구역(마산용마고등학교, 합포초등학교)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 관련 정보 확인 결과, 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 창원시 마산합포구 산호동의 대단지 아파트 내 상가 건물로, 잠재적 고객 확보가 용이한 입지를 가지고 있습니다.

* 다만, 내부 공사가 중단되어 있어 상당한 추가 공사 및 비용이 요구될 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태 및 미완성 공사로 인한 리스크를 고려할 때, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

* 미납 관리비 인수 여부 및 금액 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 완공 시 안정적인 임대 수익 및 시세차익 기대: 상가 건물로서 입주민 및 주변 상권을 대상으로 한 영업 활동에 유리합니다.

* 가치 상승 잠재력: 현재 미완성 상태로 인해 저평가될 가능성이 있으며, 공사 완료 시 가치 상승이 기대됩니다.

* 경쟁력 있는 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정으로, 낙찰 후 권리관계가 깨끗하게 정리됩니다. 인수되는 임차 보증금도 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 671,000,000원입니다.

* 내부 공사 미완성 및 수리/마감 비용, 제반 부대 비용(취득세, 법무비용 등), 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 공사 중단 상태임을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 470,000,000원 ~ 537,000,000원 범위에서 결정될 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율, 그리고 예상되는 공사비를 면밀히 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.