나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20826 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 282 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 소재 '마창대교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사지내 등고평탄한 부정형(기호1~3)의 토지로서, 전 기타(기호1,3) 및 전(기호2)으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 지적도상 맹지이나, 북동측 및 남서측으로 약 2미터 내외의 관습상의 도로(경운기 등 진,출입 가능한 포장도로)에 각각 접함. 일련번호 2) 지적도상 맹지이나, 북동측으로 인접 필지를 통하여 출입 가능함. 일련번호 3) 지적도상 맹지이나, 남동측으로 약 2~3미터 내외의 관습상의 도로(경운기 등 진,출입 가능한 포장도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 일련번호 2) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 일련번호 3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

제시목록 외의 물건

별지‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ) 및 제시외물건(ㄹ)이 소재하며, 일련번호 1) 토지 지상에 제시외수목(ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 마산지원 2025타경20826 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 282

용도: 답

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 토지 정보

토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 등기부요약:

* 갑1: 1987-09-07 소유권이전 (박광열)

* 을1: 2021-05-24 근저당 (마산시농업협동조합, 48,000,000원), 말소기준권리

* 갑2: 2025-08-28 소유권이전 (박성리외 2명, 상속)

* 갑3: 2025-09-09 임의경매 (마산시농업협동조합, 140,391,451원)

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 98,905,000원

매각대상: 토지매각

채권자: 마산시농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동에 위치하며, '마창대교' 남서측 인근 지역에 속해 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 일련번호 1) 토지는 북동측 및 남서측으로 약 2미터 내외의 관습상의 도로(경운기 등 진출입 가능한 포장도로)에 각각 접하고 있습니다. 일련번호 2) 토지는 북동측으로 인접 필지를 통하여 출입 가능합니다. 일련번호 3) 토지는 남동측으로 약 2~3미터 내외의 관습상의 도로(경운기 등 진출입 가능한 포장도로)에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전(박광열, 박성리외 2명(상속)) 및 근저당(마산시농업협동조합), 임의경매(마산시농업협동조합) 내역이 확인됩니다. 을구의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 현황은 제공되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 근린생활시설 및 단독주택이 산재해 있어 전형적인 농촌/준농촌 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 상권은 형성되어 있지 않으나, '마창대교' 인근의 귀산 해안로에는 카페와 식당이 형성되어 있어 일부 상권 기능을 하고 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건지 인근에는 '마창대교'가 위치하며, 이는 창원의 랜드마크로 야경 명소로도 알려져 있습니다. 주변으로는 농경지와 임야가 주를 이루며, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, 가축사육제한구역은 축종별로 제한이 상이하므로 세부적인 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 물건

토지 지상에 별도의 수목 및 제시외 건물(기호 ㄱ~ㄷ, ㄹ)이 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 매각 대상에 포함되지 않을 수 있으며, 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 인접 가능성

덕동동 인근에는 덕동생활폐기물매립장이 위치하고 있어, 물건지와의 정확한 거리는 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 환경적 영향이나 혐오시설로 인한 민감성을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 덕동물재생센터(하수처리시설)가 근처에 있어 혐오시설 이미지를 개선하기 위한 노력이 이루어지고 있으나, 인접성에 따른 영향을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동에 소재한 답(전) 용도의 토지입니다. 감정가는 98,905,000원이며, 토지만 매각 대상입니다. 농지라는 점, 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역 등의 엄격한 토지이용규제가 적용된다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 즉각적인 리스크가 존재합니다. 지적도상 맹지이나 관습상 도로는 존재하며, 제시외 물건도 소재하고 있습니다. '마창대교' 인근에 위치하여 교통 접근성은 양호한 편이나, 주변은 농경지와 임야가 주를 이루고 있습니다. 폐기물매립장 및 하수처리시설이 인근에 위치해 있다는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업적 활용 가치: 농지로서의 직접적인 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 개발제한구역 완화 가능성: 향후 개발제한구역 해제 또는 완화 시 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있으나, 이는 매우 장기적이거나 불확실한 요소입니다.

* 마창대교 인근 입지: 마창대교는 창원의 랜드마크이며, 주변으로 카페 거리 등이 형성되어 있어 관광객 유입이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 해당 토지의 정확한 이용 가치, 향후 개발 가능성, 경매 시장의 경쟁 상황, 그리고 입찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제반 제한사항을 충분히 검토한 후, 보증금 몰수 위험 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.