나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20892 [2] 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 450-2 하천 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리에 소재 '이현동회관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(2) : 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리에 소재 '함안군상하수도사업소' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(3,4) : 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 용정리에 소재 '용국사' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(1~3) : 본건 부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 일련번호(4) : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형, 완경사지로서 자연림 상태입니다. 일련번호(2) : 평탄한 부정형의 토지로서, 현 잡종지 상태입니다. 일련번호(3) : 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태입니다. 일련번호(4) : 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 부속토지(창고용)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지이며, 본건 북동측으로 산책로가 소재합니다. 일련번호(2) : 지적도상 맹지입니다. 일련번호(3) : 본건 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다. 일련번호(4) : 본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 일련번호(3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 토지상에 별첨 "지적개황도 및 사진용지"와 같이 육안으로 확인되는 분묘 약2기 및 일련번호(2,4) 토지상에 첨부 "사진용지" 같이 본건 토지상에 타인소유건물이 소재하는 것으로 조사되니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(2)토지의 공부상 지목은 '하천'이나 현황 '잡종지'로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ일련번호(1~4) 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미한 활·잡목 등은 거래관행상 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함).
지목은 공부상 하천이나 현황 잡종지상태로 이용 중이며, 지적도상 맹지임.
본건 지상에 타인소유로 탐문되는 건물(법정지상권 성립여부 불분명) 및 이동이 용이한 폐타이어, 건축자재 등은 각 평가 및 매각제외하며, 최저매각가격은 타인소유건물 소재로 인하여 영향 받는 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 내역

사건번호: 마산지원 2025타경20892 (2)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 450-2

감정가: 6,984,000원

토지 면적: 509.00㎡ (약 154평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (67.8497㎡, 약 21평)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍에 위치하고 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리, 오곡리, 용정리 일대에 걸쳐 소재하는 것으로 파악되며, 주변 지역은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 구체적으로는 '이현동회관' 남동측 인근, '함안군상하수도사업소' 북동측 인근, '용국사' 남동측 인근 등에 위치합니다.

1.3. 교통 및 도로 상태

본건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 다만, 일련번호(1) 및 (2) 토지는 지적도상 맹지로 확인되며, 일련번호(1) 토지 북동측으로 산책로가 소재합니다. 일련번호(3) 토지는 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고, 일련번호(4) 토지는 남서측 노폭 약 3미터 내외, 남동측 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호(1) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

일련번호(2) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역입니다.

일련번호(3,4) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역입니다.

1.5. 건물 및 부속물 현황

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

본건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 없습니다. 단, 본건 지상에 타인 소유로 탐문되는 건물 및 이동이 용이한 폐타이어, 건축자재 등이 소재하는 것으로 조사되었으며, 이들은 평가 및 매각에서 제외됩니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부 현황 요약

본건 토지의 등기부상 최초 소유권 보존은 조국희 외 7명으로 1990년 6월 4일에 등기되었습니다. 이후 여러 차례의 지분 이전이 있었으며, 현재 본건은 창원지방법원 마산지원 2025타경20892호 부동산 강제경매 사건으로 매각될 예정입니다. 말소기준권리는 주식회사케이알앤씨의 강제경매개시결정(2025타경20892) 등기입니다.

2.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다.

2.3. 인수되는 권리 및 기타사항

제공된 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없으며, '지상권 개요' 역시 해당사항 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

3. 상권 분석

3.1. 지역 현황

본건이 소재한 함안군 칠원읍 일대는 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 농업과 일부 공업 활동이 이루어지는 복합적인 용도의 지역입니다. 주요 지역 축제로는 함안수박축제, 아라제 등이 있으며, 가야고분군, 함안박물관, 악양둑방길 등 역사 및 자연 관광 자원이 풍부합니다.

3.2. 주변 상업/편의 시설

함안군 칠원읍 용정리 450-2번지 일대 및 주변 지역에 대한 직접적인 상업 시설 정보는 제한적이나, 검색 결과에 따르면 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 및 소규모 상업 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 인근에는 함안군청 문화시설사업소가 있어 문화예술회관, 공설운동장, 칠원군립도서관 등이 운영되고 있습니다. 또한, 함안악양둑방길, 함안강나루생태공원 등 자연 친화적인 공간과 함안박물관, 말이산고분군 등 역사 유적이 있어 관광객을 위한 편의 시설도 일부 마련되어 있을 것으로 보입니다.

4. 생활 정보

4.1. 주거 환경

주변이 농경지, 임야, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 조용하고 한적한 전원생활 또는 근교 생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 다만, 일부 지역은 현황 잡종지 상태로 이용 중이며, 지적도상 맹지인 점은 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 교육/의료 시설

구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 함안군 칠원읍 소재지 내에는 초등학교, 중학교 등 기본적인 교육 시설과 보건소, 병원 등이 운영될 것으로 예상됩니다. 칠원군립도서관이 있어 문화 및 학습 공간으로 활용될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 및 분묘기지권

본건 지상에 타인 소유의 건물이 소재하는 것으로 탐문되었으나, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 향후 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 또한, 토지 상에 분묘가 약 2기 소재하는 것으로 파악되어 분묘기지권 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 맹지 및 접근성 문제

일부 토지가 지적도상 맹지이며, 도로와의 인접성이 낮아 건축 및 토지 활용에 있어 통행로 확보 등 추가적인 협의나 노력이 필요할 수 있습니다.

5.3. 공부상 지목과 현황 불일치

일련번호(2) 토지의 경우, 공부상 지목은 '하천'이나 현황은 '잡종지' 상태로 이용 중입니다. 이러한 지목과 현황의 불일치는 토지 이용 및 거래에 있어 일부 제약을 야기할 수 있습니다.

5.4. 타인 소유 건물 존재

본건 토지 상에 타인 소유의 건물이 존재하며, 이로 인해 최저매각가격에 영향을 미치고 있습니다. 건물의 철거, 사용료 문제 등은 낙찰 후 해결해야 할 과제가 될 수 있습니다.

5.5. 지분 매각 및 공유자 관계

본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다. 따라서 총 토지 면적 중 67.8497㎡(약 21평)만을 소유하게 되며, 나머지 지분에 대한 소유권은 타인에게 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 공유자 간의 복잡한 관계를 야기할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.

5.6. 토지 경계 불명확

본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로, 명확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적측량이 요구됩니다. 이는 토지 이용 계획 수립 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 칠원읍에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 감정가는 6,984,000원이며, 매각되는 지분은 약 21평입니다. 주변은 농경지, 공장, 주택 등이 혼재된 지역으로 교통은 보통 수준이나 일부 맹지인 점이 확인됩니다. 가장 큰 특징은 타인 소유 건물의 존재, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부 불분명, 공부상 지목과 현황 불일치, 지분 매각 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있다는 점입니다. 이러한 제반 사항을 고려할 때, 일반적인 투자보다는 해당 토지의 지분 소유자 또는 인근 토지 소유자가 명확한 이해와 충분한 검토 후 입찰에 참여하는 것이 바람직해 보입니다.

7. 투자 포인트

* 토지 지분 매각으로 인한 비교적 낮은 최저매각가격.

* 향후 주변 토지 소유자들과의 협의를 통한 지분 정리 가능성.

8. 예상 입찰가

본건은 여러 잠재적 리스크(타인 소유 건물, 법정지상권, 분묘기지권, 맹지, 지분 매각 등)를 안고 있으며, 특히 타인 소유 건물 소재로 인해 최저매각가격이 영향을 받고 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 주변 토지 시세 조사 등 보다 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.