나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20908 [3] 경상남도 의령군 지정면 득소리 산228-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 지정면 득소리 소재 '득소마을(북동측) 및 독대마을(북서측)' 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

- 본건 기호(1)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현화 “답기타(묘지)”로 이용 중임. - 본건 기호(2)토지는 급경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “자연림” 상태임. - 본건 기호(3)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “토지임야(묘지) 및 자연림” 상태임. - 본건 기호(4),(6)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “도로”로 이용 중임. - 본건 기호(5)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “자연림” 상태임. - 본건 기호(7)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “자연림” 상태임.

인접 도로상태

- 본건 기호(1)토지는 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근이 가능함. - 본건 기호(2)토지는 지적도상 맹지임. - 본건 기호(3)토지는 남서측으로 기호(6)토지 및 동측으로 기호(4)토지인 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함. - 본건 기호(4),(6)토지는 본건이 “도로”임. - 본건 기호(5)토지는 서측으로 기호(4)토지인 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함. - 본건 기호(7)토지는 북측으로 기호(6)토지인 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(남재천)<소하천정비법> - 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법> - 기호(3) : 농림지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법> - 기호(4) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법> - 기호(6) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호(7) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2025-08-05)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호(1)토지 및 기호(3)토지 지상 위 제시외분묘(기호(1) - 분묘2기, 기호(3) - 분묘7기 및 평장묘 등)이 소재하는바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 분묘 등으로 인하여 영향받는 토지 가액을 감정평가명세표상 비고란에 별도 표기하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 판단하시기 바람. - 본건 기호(1)토지 지상 위에 후첨 “사진용지”와 같이 지하수관정이 소재하는 것으로 확인되며, 미신고·미허가 공으로 관정에 대한 상세내역(허가신고형태, 굴착심도, 굴착징격, 양수능력 등)을 확인이 불가하여 토지가격에 포함하여 평가하였으며, 경매 진행시 정확한 경계, 위치 등의 확인은 전문적인 지적측량을 요함. - 본건 기호(1),(3)토지 지상 위 제시외수목(향나무, 소나무, 측백나무 등)이 식재되어 있는바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목으로 인하여 영향받는 토지 가액을 감정평가명세표상 비고란에 별도 표기하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하는바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3,4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외수목(3-1) 매각포함.
목록3은 묘지 및 자연림 상태로 분묘7기 및 평장묘가 소재하며, 최저매각가격은 분묘로 인한 영향을 고려한 금액임. 수풀·잡목 등으로 육안으로 식별치 못한 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명).
목록 4, 6은 현황 도로임.
목록 5, 7은 현황 자연림 상태의 임야임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20908 (3)

소재지: 경상남도 의령군 지정면 득소리 산228-1

용도: 임야

감정가: 22,658,300원

토지면적: 8926.00㎡ (약 2,700평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협)

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 제시외수목(3-1) 매각포함. 본건 목록3은 묘지 및 자연림 상태로 분묘7기 및 평장묘가 소재하며, 최저매각가격은 분묘로 인한 영향을 고려한 금액임. 수풀·잡목 등으로 육안으로 식별치 못한 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 목록 4, 6은 현황 도로임. 목록 5, 7은 현황 자연림 상태의 임야임.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 지정면 득소리 소재 '득소마을(북동측) 및 독대마을(북서측)' 인근에 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간지대임.

1.1. 2.교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 이하임.

1.1. 3.토지 이용 상태

* 본건 기호(1)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “답기타(묘지)”로 이용 중임.

* 본건 기호(2)토지는 급경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “자연림” 상태임.

* 본건 기호(3)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “토지임야(묘지) 및 자연림” 상태임.

* 본건 기호(4),(6)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “도로”로 이용 중임.

* 본건 기호(5)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “자연림” 상태임.

* 본건 기호(7)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “자연림” 상태임.

1.1. 4.인접 도로상태

* 본건 기호(1)토지는 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근이 가능함.

* 본건 기호(2)토지는 지적도상 맹지임.

* 본건 기호(3)토지는 남서측으로 기호(6)토지 및 동측으로 기호(4)토지인 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 본건 기호(4),(6)토지는 본건이 “도로”임.

* 본건 기호(5)토지는 서측으로 기호(4)토지인 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 본건 기호(7)토지는 북측으로 기호(6)토지인 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

1.1. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(남재천).

* 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지.

* 기호(3) : 농림지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지.

* 기호(4) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 기호(5) : 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지.

* 기호(6) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 기호(7) : 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 소유권 이전 (1971-01-23) - 윤원기

* 소유권 이전 (2013-07-26, 증여) - 윤길천

* 말소기준권리: 농업협동조합중앙회의 가압류 (2025-06-12, 21,337,749원)

* 기타 권리: 동부농업협동조합 가압류 (2025-06-13, 32,795,120원), 농업협동조합중앙회 강제경매 (2025-09-25, 22,199,906원) - 모두 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 54,132,869원

1.2. 2.매각 후 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

1.2. 3.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인에 대한 추가 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간지대에 위치하고 있으며, 주위로 주택이 산재해 있습니다. 인근에 득소마을, 독대마을이 있으나, 통상적인 의미의 상권 형성 지역으로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 차량을 이용해야 접근 가능한 지역으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘 다수 소재 및 분묘기지권 성립 여부 불분명: 본건 토지(특히 목록3) 지상에 다수의 분묘가 소재하고 있으며, 육안으로 식별되지 않은 분묘가 추가로 존재할 수 있습니다. 이로 인한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 다만, 최저매각가격 산정 시 분묘로 인한 영향을 고려하였습니다.

* 맹지: 일부 필지(기호1, 2)는 지적도상 맹지에 해당하여 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다. (기호1은 인접 필지를 통한 접근 가능)

* 산간지대 및 급경사지: 급경사지(기호2)를 포함하고 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공법상 이용 제한: 생산관리지역, 농림지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 소하천구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 제시외 수목 및 지하수관정: 제시외 수목과 지하수관정이 소재하며, 이에 대한 소유권 및 일괄매각 여부 판단, 그리고 관정의 정확한 규격 및 허가 여부 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 의령군 지정면 득소리 소재의 임야로서, 다수의 필지가 분묘 또는 자연림 상태로 이용되고 있으며, 일부 필지는 현황 도로로 사용되고 있습니다. 차량 접근성은 있으나 전반적인 교통 여건은 보통 이하입니다. 가장 큰 리스크 요인은 다수의 분묘와 분묘기지권의 불확실성이나, 이는 최저매각가격에 반영되어 있습니다. 일부 맹지 및 지역별 토지이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 분묘 리스크가 최저매각가격에 반영되어 있어 잠재적 가치 상승 여지.

* 도로로 이용되는 필지를 포함한 일괄 매각으로, 토지 이용의 효율성 증대 가능.

* 자연림으로서의 가치 및 향후 개발 가능성 (지역별 제한 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 22,658,300원을 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 분묘 처리 비용, 토지 개발 가능성, 주변 시세, 본건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 감정가를 하회하는 금액으로도 접근을 고려해볼 수 있습니다.

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