나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20892 [4] 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 369 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리에 소재 '이현동회관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(2) : 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리에 소재 '함안군상하수도사업소' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(3,4) : 본건은 경상남도 함안군 칠원읍 용정리에 소재 '용국사' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호(1~3) : 본건 부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 일련번호(4) : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형, 완경사지로서 자연림 상태입니다. 일련번호(2) : 평탄한 부정형의 토지로서, 현 잡종지 상태입니다. 일련번호(3) : 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태입니다. 일련번호(4) : 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 부속토지(창고용)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지이며, 본건 북동측으로 산책로가 소재합니다. 일련번호(2) : 지적도상 맹지입니다. 일련번호(3) : 본건 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다. 일련번호(4) : 본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 일련번호(3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 토지상에 별첨 "지적개황도 및 사진용지"와 같이 육안으로 확인되는 분묘 약2기 및 일련번호(2,4) 토지상에 첨부 "사진용지" 같이 본건 토지상에 타인소유건물이 소재하는 것으로 조사되니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(2)토지의 공부상 지목은 '하천'이나 현황 '잡종지'로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ일련번호(1~4) 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미한 활·잡목 등은 거래관행상 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함).
단독주택의 부속토지로 이용 중임. 지상에 소재하는 타인소유의 건물(법정지상권 성립여부 불분명)은 평가 및 매각제외하며, 최저매각가격은 이로 인해 영향받는 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20892 (4)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 369

토지 면적: 76.00㎡ (약 23.0평)

토지 지분: 10.1308㎡ (약 3.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 용도 및 건물 현황

용도: 대지

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 지역에 위치하며, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통입니다. 구체적으로는 '이현동회관' 남동측 인근, '함안군상하수도사업소' 북동측 인근, '용국사' 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

본건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

일련번호(1): 부정형, 완경사지로서 자연림 상태입니다.

일련번호(2): 평탄한 부정형의 토지로서, 현 잡종지 상태입니다. (공부상 지목은 '하천')

일련번호(3): 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태입니다.

일련번호(4): 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 부속토지(창고용)로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 현황

일련번호(1): 지적도상 맹지이며, 북동측으로 산책로가 소재합니다.

일련번호(2): 지적도상 맹지입니다.

일련번호(3): 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접합니다.

일련번호(4): 남서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

일련번호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

일련번호(2): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

일련번호(3,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 주식회사 케이알앤씨의 강제경매 개시결정(2025타경20892)입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 조국희 외 7명 (1990-06-04)

* 서울보증보험주식회사의 1번 주민식 지분 강제 경매 (2005-08-25) - 인수

* 함안군의 1번 주민식 지분 압류 (2017-02-02) - 인수

* 주식회사 케이알앤씨의 1번 주경옥 지분 강제 경매 (2025-09-22) - 말소기준권리

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 서울보증보험주식회사 및 함안군의 권리가 '인수'로 표기되어 있어, 실제 인수 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역에 위치하여 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 주로 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건 주변은 농경지와 주택지가 혼재된 지역으로, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 편의시설 및 생활 기반 시설은 특정 지역으로 집중되어 있을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있어(1회에 한함), 낙찰 후에도 소유권 확보가 불확실할 수 있습니다.

* 법정지상권: 토지상에 타인 소유 건물이 존재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 철거 등에 제약을 야기할 수 있으며, 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤습니다.

* 분묘기지권: 토지상에 약 2기의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 관계: 일부 토지가 맹지에 해당하며, 도로 접근성이 제한적입니다.

* 공부상 지목 불일치: 일련번호(2) 토지의 공부상 지목은 '하천'이나 현황 '잡종지'로 이용 중입니다.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 함안군 칠원읍에 소재한 토지 일부 지분 매각 건으로, 단독주택 부속토지 등으로 이용 중입니다. 그러나 지분 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명한 타인 소유 건물 존재, 분묘기지권 가능성, 맹지 포함 등 여러 권리 및 현황상의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 투자 시 이러한 제반 사항을 면밀히 검토하고, 공유자 우선매수권 행사 가능성까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일부 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 비용 가능성.

* 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대 (토지 이용 규제 및 제약 해소 전제).

* 활용 가능한 토지(주거나지, 단독주택 부속토지)의 존재.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (자료상 '인수' 권리 존재하나, 관련 금액은 명확히 기재되지 않았습니다. 정확한 인수 부담액 확인이 필요합니다.)

본 건은 법정지상권 성립 여부, 타인 소유 건물, 분묘기지권, 지분 매각으로 인한 공유자 협의 필요성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한, 인수되는 권리의 정확한 금전적 부담 확인이 필요합니다. 이러한 변수들로 인해 단순 감정가 대비 비율이나 주변 시세만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 법정지상권 성립 여부 조사, 건물 철거 가능성 및 비용, 분묘 이장 비용, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 예상 가격, 토지 개발 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.