나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11297 [3] 경상남도 양산시 어곡동 1309 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 "경남외국어고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 중·소규모 공장 및 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

기호(1,2) 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 대중교통사정은 보통시 됨. 기호(3) 본건 인근까지 차량접근 가능하나, 대중교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 경사지의 묵전상태임. 기호(2) : 평지의 전(공업나지). 기호(3) : 현황 '전'상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 중로한면에 접함. 기호(3) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당 부서에 별도로 확인하 시길 바랍니다. 기호(2) : 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(3)토지상에 제시외수목이 소재하나, 토지가치에 미치는 영향은 없겠음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요 없음.
2. 지적도상 맹지임.
3. 본건 지상에 제시외 수목(엄나무 등) 약 129주가 소재하고, 이 사건 매각에 포함함. 최저매각가격은 제시외 수목을 포함한 가격임.
4. 본건 토지와 인접토지(어곡동 1310, 1311-4)와의 경계선 부근에 전신주 2기가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11297 (3)

소재지: 경상남도 양산시 어곡동 1309

용도: 전

감정가: 44,448,000원

토지면적: 1064.00㎡ (약 321.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (양산농업협동조합 또는 농업협동조합자산관리회사로 추정)

특이사항: 공동담보, 농지취득자격증명은 필요 없으나, 지적도상 맹지이며, 제시외 수목(엄나무 등) 약 129주가 매각에 포함됩니다. 또한, 본건 토지와 인접 토지 경계선 부근에 전신주 2기가 소재합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 어곡동 소재 "경남외국어고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 중·소규모 공장 및 농경지로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

일부 토지(기호 1,2)는 중로에 접하여 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다. 그러나 다른 일부 토지(기호 3)는 지적도상 맹지로, 차량 접근이 인근까지는 가능하나 대중교통 사정은 다소 불편합니다. 경남외국어고등학교 인근의 어곡동 지역은 양산 시가지와의 접근성이 좋지 않으며, 24번, 25번, 1000번 버스의 배차 간격이 긴 편으로 통학 버스나 콜택시 이용이 필요할 수 있습니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 경사지 묵전 상태(기호1), 평지 전(공업나지) 상태(기호2), 현황 '전' 상태(기호3)로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

일부 토지(기호 1,2)는 중로에 접해 있으나, 기호(3) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 하천구역/예정지(별도 확인 필요)에 해당합니다.

기호(2) 토지는 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)입니다.

기호(3) 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)입니다.

어곡동 지역은 바이오가스화 시설, 매립장, 레미콘 공장, 공단 등 환경오염 배출 시설이 밀집해 있어 악취 등 환경 문제가 제기된 바 있습니다.

* 제시외 물건

토지 지상에는 제시외 수목(엄나무 등) 약 129주가 소재하며, 본 경매 물건에 포함되어 매각됩니다. 이는 토지 가치에 미치는 영향은 미미하다고 평가되었습니다.

* 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약

말소기준권리인 을16 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 1,644,000,000원)보다 후순위인 을17, 을18, 을19 근저당권 및 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,772,871,133원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

* 주위 환경

본 건은 경남외국어고등학교 인근의 공업지역 및 농경지로 이루어진 지역에 위치합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역은 부족한 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

가장 가까운 편의시설은 경남외국어고등학교가 있으며, 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다. 주변 학원가나 번화가는 형성되어 있지 않습니다.

* 교통

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 (지적도상 맹지)

본 건 토지(기호 3)는 지적도상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 토지 활용에 제약이 클 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다.

* 지역 환경

어곡동 일대는 공업단지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 일부 지역에서는 시립화장장 건립 반대 민원 등 혐오시설 입지에 대한 주민들의 반발이 존재하여 잠재적인 지역 사회 갈등 요인이 될 수 있습니다.

* 개발 제한 가능성

기호(1) 토지의 경우 하천구역 또는 하천예정지일 가능성이 있어, 관련 부서 확인 후 개발 제한 여부를 확인해야 합니다.

* 교통 불편

대중교통 이용이 불편하고, 주요 도로까지의 접근성이 떨어질 수 있어 차량 없이는 이동이 어렵습니다.

* 전신주 위치

본건 토지와 인접 토지 경계선 부근에 전신주 2기가 소재하는 점은 미관상 또는 전기 공급 관련 불편을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 어곡동에 위치한 전(밭)으로, 일반공업지역 및 준공업지역에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력은 있으나, 지적도상 맹지라는 점이 가장 큰 단점입니다. 또한, 주변 지역의 공업단지 및 환경 관련 이슈(시립화장장 반대 등)도 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 모든 권리가 말소될 예정으로 깨끗한 상태입니다. 농지취득자격증명은 필요 없으나, 현황 농지이므로 관련 법규를 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공업지역 편입으로 인한 장기적 개발 가능성

* 맹지라는 점을 감안한 시세 대비 저렴한 가격 형성 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 본건의 맹지 여부 및 개발 가능성, 주변 지역의 환경적 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.