나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119653 [6] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하는 2층 201호외
4개호(201호-205호) 및 3층 301호외 3개호(301호-304호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택,
소규모공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호외 4개호(201호-205호) 및 3층
301호외 3개호(301호-304호)로서,
외벽 : 치장석 및 판넬 붙임 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1-9) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약4m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경119653 (6)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울산중앙신용협동조합 (추정)

1.2. 물건 정보

* 소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 3층301호 (신주소: 경상남도 양산시 민등대길 32)

* 건물구분: 오피스텔 / 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 3층

* 사용승인일: 2016년 1월 12일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 24.02㎡ (약 7.27평)

* 토지지분: 24.01619586259955㎡ (약 7.27평)

* 건물면적 (전용면적): 60.56㎡ (약 18.32평)

* 건물 총면적 (연면적): 2887.79㎡ (약 873.70평)

* 해당 층: 3층 (총 9층 중)

* 해당 호수: 301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 총 10건의 권리사항이 존재하며, 대부분 경매 신청으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 울산중앙신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2021-03-31, 채권금액: 79,200,000원) [을14]

* 경매 낙찰 시 말소되는 권리: 근저당권, 근저당권공동담보, 압류, 임의경매개시결정 등.

* 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에 대한 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서 실제 거주하거나 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등은 별도로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

* 본건이 위치한 상북면은 다양한 주거, 상업, 소규모 공장 시설이 혼재되어 있어 기본적인 지역 수요를 갖추고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)의 직접적인 존재 여부는 파악되지 않았습니다.

* 다만, 과거 양산시 내에서 음식물 폐기물 처리장 설치 반대 민원 및 폐기물 처리 시설 활용 관련 기사 등이 보도된 바 있어, 해당 지역의 개발 계획이나 시설 입지 가능성에 대한 추가적인 지역 주민 동향 파악이 요구될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

* 주변에 공동주택, 단독주택 등이 있어 주거 지역으로서의 기능도 수행하고 있습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

* 본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 주변 학교와의 관계를 고려해야 합니다.

* 건축물대장상 '도시형생활주택' 및 '업무시설(오피스텔)'로 복합 용도 사용 승인을 받았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한사항

* 본건 토지는 일반상업지역에 속하나, '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

* 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 요인입니다.

* 본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건들의 경매 결과에 따라 본건의 낙찰가나 권리관계에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 2016년에 사용승인을 받은 건물로, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 소규모 공장 등이 혼재된 지역 특성상, 소음, 악취 등 환경적인 요인에 대한 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 오피스텔 겸 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2016년에 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상의 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보여 권리 분석상 큰 부담은 없습니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점과 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 조사와 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(60.56㎡)의 오피스텔/도시형생활주택으로 1~2인 가구 중심의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

* 양산시 지역의 발전 가능성 및 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 고려한 장기적인 관점에서의 투자가 가능합니다.

* 감정가 150,000,000원 대비 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 취득 시 수익률 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 유사한 면적(60.56㎡)의 오피스텔/도시형생활주택에 대한 최근 실거래가 정보에 따르면, 경상남도 양산시 상북면 지역에서는 대략 130,000,000원에서 160,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 특히, 본건 건물(대석리 821-14번지)은 2016년에 준공된 39호/세대 규모의 건물로, 유사한 조건의 건물들에서 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준의 매매 사례가 확인됩니다.

* 현재 감정가는 150,000,000원으로, 현 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

* 임대 수익률 측면에서는 연 5~7% 수준의 임대 수익을 기대할 수 있는 것으로 분석됩니다.

9.2. 적정 입찰가 제안

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 150,000,000원을 기준으로 시세와 경쟁 입찰 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 임차인 현황 미확인 및 공동담보 물건이라는 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

본 제안가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시세 동향을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 임차인 관련 상세 조사, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.