나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119653 [9] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하는 2층 201호외
4개호(201호-205호) 및 3층 301호외 3개호(301호-304호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택,
소규모공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호외 4개호(201호-205호) 및 3층
301호외 3개호(301호-304호)로서,
외벽 : 치장석 및 판넬 붙임 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1-9) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약4m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경119653 (9)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 3층304호 (새주소: 민등대길 32)

용도: 업무시설 (오피스텔), 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 3층 304호

준공일자: 2016년 1월 12일

감정가: 195,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.10㎡ (약 9.41평)

토지 지분: 31.096928642102764㎡ (약 9.41평)

건물면적 (전용면적): 78.42㎡ (약 23.72평)

건물 지분: 78.415㎡ (약 23.72평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 31일 접수된 울산중앙신용협동조합의 근저당권(을13)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을14 근저당권, 갑24 압류(울산세무서장), 갑25 압류(양산시), 갑26 압류(울산광역시), 갑29 임의경매(울산중앙신용협동조합) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 갑23 신탁등기 말소 기록도 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

을13 근저당권(140,400,000원)과 을14 근저당권(20,000,000원)의 합계로, 등기부상 채권 총액은 160,400,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

임차인 박 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거, 상업, 소규모 공업 시설이 혼재된 복합적인 상권에 위치하고 있습니다. "양산세관"이 인근에 있어 관련 업무 유동인구가 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 소규모 공장들이 혼재되어 있어 쾌적성 측면에서는 일반 주거지역과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 일반적인 도시 생활에 필요한 편의시설 외에 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 주요 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 소규모 공장들이 혼재된 점은 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 업무 환경

해당 물건은 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택으로 이용 가능하여 1인 가구, 소규모 사업장 등에 적합할 수 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 소화전, 승강기 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육

근린생활시설 이용이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 있습니다. 상대보호구역으로 지정된 점을 미루어 볼 때, 교육시설(학교)이 비교적 인접해 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 용도 지역

주변에 소규모 공장이 있어 향후 환경이나 소음 등과 관련하여 민감할 수 있습니다.

6.2. 임대차 현황

현재 등록된 임차인은 대항력이 없으나, 물건의 공실 여부 및 실제 임대 가능한 조건 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 경매에 나온 물건으로, 채무 규모가 상당한 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 오피스텔 및 도시형생활주택으로, 법적으로 깨끗한 권리 상태를 유지하고 있습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 주변에 공업시설이 혼재된 복합 용도 지역이라는 점과 교통 편의성이 아주 우수하지는 않다는 점은 고려해야 합니다. 다양한 용도로 활용이 가능한 점은 장점입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

8.2. 활용 용도의 다양성

업무시설 및 주거용으로 모두 활용 가능하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

8.3. 신축 건물

2016년에 준공된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 수리 부담이 적을 수 있습니다.

8.4. 양산시의 성장 잠재력

양산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 감정가는 195,000,000원이며, 면적(78.42㎡) 대비 평당 약 822만원 수준입니다. 실제 현 시세 조사를 통해 정확한 적정가를 산출해야 하나, 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

9.2. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

현 시세 조사가 충분히 이루어지지 않은 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 92% 수준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 기대할 수 있는 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 주변 시세 변화를 면밀히 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.