나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119653 [5] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하는 2층 201호외
4개호(201호-205호) 및 3층 301호외 3개호(301호-304호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택,
소규모공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호외 4개호(201호-205호) 및 3층
301호외 3개호(301호-304호)로서,
외벽 : 치장석 및 판넬 붙임 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1-9) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약4m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경119653 (5)

* 소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14, 2층 205호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 195,000,000원

* 토지면적: 31.10㎡ (약 9.41평)

* 건물면적: 78.42㎡ (약 23.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트 지붕 9층 건물 중 2층 205호입니다. 외벽은 치장석 및 판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을14 근저당권 (울산중앙신용협동조합, 2021.03.31 접수). 본 경매로 인해 말소될 권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 대부분 말소 예정으로 보입니다.

* 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 현황입니다.

* 임차인 현황:

* * 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-04-15

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* * 주식회사남양산업

* 보증금: 20,000,000원, 차임: 200,000원

* 전입(사업)일자: 2020-12-03

* 확정일자: 2024-08-06

* 배당신고일자: 2025-01-09

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 말소기준권리(2021.03.31)보다 앞선 2020.12.03에 전입신고를 완료하여 대항력이 있습니다. 경매 절차에서 배당을 받지 못할 경우, 매수인은 보증금 20,000,000원의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* * 차철관

* 보증금: 20,000,000원, 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-03-31

* 확정일자: 2021-03-31

* 배당신고일자: 2025-01-09

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 권리는 말소될 것으로 예상되나, 확정일자가 말소기준권리와 동일한 날짜이므로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (주식회사남양산업의 보증금 20,000,000원은 대항력 있는 임차인으로, 별도 인수 또는 협의가 필요할 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 경상남도 양산시 상북면의 상업지역에 위치하여, 주변에 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 양산세관 인근이라는 점은 공공기관 접근성을 나타내지만, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 오피스텔 및 도시형 생활주택 용도로 개발된 점으로 보아, 단지 내 상업 시설이나 인근 편의시설을 주로 이용할 것으로 예상됩니다.

* 현재 시점에서의 정확한 상권 분석을 위해서는 주변 오피스텔 및 상가 임대/매매 시세, 공실률, 유동인구 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 본건은 양산세관 북측 인근에 위치하며, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변에 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 복합적으로 구성되어 있습니다.

* 주변 편의시설, 학교, 병원 등의 접근성은 직접적인 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설(예: 산업폐기물 처리장, 대규모 축산 농가 등)의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사남양산업은 말소기준권리보다 앞선 전입 일자를 가진 임차인으로 대항력이 있습니다. 보증금 20,000,000원 전액 또는 일부가 경매 대금으로 배당되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 소규모 공장 및 근린생활시설 혼재: 주변 환경이 복합적이어서, 향후 임대 또는 재매각 시 임차 수요나 가치 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부상 다양한 권리 내역: 다수의 압류 및 근저당권이 말소 예정이나, 등기부상의 모든 권리가 완벽하게 정리되는지 최종 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 상북면 소재 오피스텔로, 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다. 양산세관 인근에 위치하며, 차량 접근성은 보통입니다. 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 2층에 위치하며, 총 78.42㎡ (약 23.72평)의 전용면적을 사용합니다.

가장 큰 쟁점은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 주식회사남양산업의 존재입니다. 이 임차인의 보증금 20,000,000원이 경매 대금으로 모두 배당되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

따라서 본 물건은 권리 분석이 매우 중요하며, 임차인과의 명확한 협의 및 인수 조건 확인이 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 넓은 면적의 오피스텔: 78.42㎡ (약 23.72평)의 전용면적은 주거 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다.

* 양산시 개발 가능 지역: 양산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 감정가 195,000,000원에 비해 전용면적이 넓어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 제공된 감정가는 195,000,000원입니다.

* 본 물건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 시세는 일반적으로 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 파악됩니다.

* 투자 위험 요인 고려: 대항력 있는 임차인 존재로 인한 잠재적 인수 보증금 20,000,000원을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 위험 요소를 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 낙찰가는 감정가 195,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금 20,000,000원을 고려하여 160,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

* 최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과 및 현장 답사, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.