나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119653 [8] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하는 2층 201호외
4개호(201호-205호) 및 3층 301호외 3개호(301호-304호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택,
소규모공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호외 4개호(201호-205호) 및 3층
301호외 3개호(301호-304호)로서,
외벽 : 치장석 및 판넬 붙임 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1-9) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약4m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2024타경119653 (8)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 3층303호 (신주소: 경상남도 양산시 민등대길 32)

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 겸용)

감정가: 128,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산중앙신용협동조합 (등기부 요약 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.41㎡ (약 6.17평)

토지지분: 20.407421385227423㎡ (약 6.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.46㎡ (약 15.57평)

건물지분: 51.46㎡ (약 15.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2016년 1월 12일 (사용승인일 기준)

총 층수: 9층

본 물건 층수: 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 31일 접수된 울산중앙신용협동조합의 근저당권 (을13)이며, 금액은 85,200,000원입니다.

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑22: 주식회사중앙의 신탁등기말소 (2020-09-28)

* 을13: 울산중앙신용협동조합의 근저당권 (2021-03-31)

* 을14: 윤인태의 근저당권 (2021-04-19)

* 갑23: 울산세무서장의 압류 (2022-02-11)

* 갑24: 양산시의 압류 (2022-12-20)

* 갑25: 울산광역시의 압류 (2023-02-27)

* 갑28: 울산중앙신용협동조합의 임의경매개시결정 (2024-12-06)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 별도로 명시된 사항은 없습니다 (지상권 관련 비고란에 '없음'으로 기재).

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (제공된 정보 내 임차인에 대한 구체적인 내용은 없습니다.)

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 105,200,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 지역 주민 및 인근 종사자를 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 상업시설의 발달 정도는 해당 지역의 개발 밀집도에 따라 달라질 수 있으나, 현재는 복합적인 용도로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 공동주택과 단독주택이 분포하고 있어 기본적인 주거 편의성을 제공합니다.

주변의 구체적인 편의시설 (마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역: 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 가축사육제한구역: 특정 축종의 사육이 제한될 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 일정 범위 내 시설 설치 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 잠재적 리스크

* 건축물 용도: '도시형생활주택, 업무시설(오피스텔)'로 복합 용도로 사용되고 있어, 주거와 업무 환경의 조화 및 관련 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않은 경우, 명도 절차 시 변수가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 검색 결과, 양산시 내 다른 지역에서는 폐기물 처리 시설, 소각장 등과 관련된 이슈가 있었습니다. 그러나 본 물건지(경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14) 주변에 직접적으로 이러한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 양산시 전반적으로 이러한 시설들과 관련된 주민 민원이나 환경 이슈가 존재함을 인지할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 임의경매 사건으로, 공동담보로 묶인 오피스텔입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수하는 부담은 없습니다. 건물은 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조의 오피스텔(도시형생활주택 겸용)입니다. 입지적으로는 양산세관 인근에 위치하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 교통은 시내버스정류장이 인접해 있어 보통 수준입니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 일부 행위 제한이 따를 수 있습니다. 주변에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았으나, 양산시 전체적으로는 폐기물 처리 관련 환경 이슈가 있었던 점을 참고할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 권리 분석상 안전합니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 복합 용도: 오피스텔 겸 도시형생활주택으로 다양한 수요층을 공략할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 검색 결과만으로는 본 건과 동일한 건물 또는 인근 지역의 오피스텔 매매 시세에 대한 구체적이고 상세한 데이터를 확보하기 어려웠습니다. 특히, 본 물건지(상북면 대석리)와 직접 비교할 수 있는 유사 오피스텔의 최근 실거래가 정보가 부족합니다. 다만, 인근 지역(물금읍)의 오피스텔 전세 시세가 6천만 원 ~ 7천만 원대인 점을 감안할 때, 매매 시세는 이보다 높은 수준일 것으로 예상됩니다. 양산시는 꾸준히 개발이 이루어지고 있는 지역이지만, 공업 지역과 주거 지역이 혼재되어 있어 지역별 시세 편차가 있을 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가는 128,000,000원입니다.

직접적인 비교 대상 매물이 부족하여 정확한 시세 산정에는 한계가 있으나, 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경우가 많습니다.

따라서, 본 건의 경우 감정가 128,000,000원을 기준으로, 현장 조사를 통한 시세 파악 및 지역 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 102,400,000원 ~ 115,200,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는,

* 본 건과 유사한 면적, 층수, 건축 연도의 오피스텔/도시형생활주택의 최근 매매 사례 조사.

* 인근 부동산 중개업소 방문을 통한 매물 시세 및 동향 파악.

* 직접적인 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 공실률 등을 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.