나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119653 [4] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하는 2층 201호외
4개호(201호-205호) 및 3층 301호외 3개호(301호-304호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택,
소규모공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호외 4개호(201호-205호) 및 3층
301호외 3개호(301호-304호)로서,
외벽 : 치장석 및 판넬 붙임 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1-9) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약4m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2024타경119653 (4)호 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 2층204호

* 용도: 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택

* 건축물 현황: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 2층 204호 (사용승인일 2016년 1월 12일)

* 감정가: 195,000,000원

* 토지 면적: 31.10㎡ (약 9.40평)

* 건물 면적: 78.42㎡ (약 23.72평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울산중앙신용협동조합 (경매 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

본 건은 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재, "양산세관" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본 건은 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 대상입니다.

* 말소기준권리: 2021년 3월 31일 접수된 울산중앙신용협동조합의 근저당권 (을14)이며, 채권금액은 140,400,000원입니다.

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 주식회사중앙 소유권이전(신탁등기말소) (2020.09.28)

* 울산중앙신용협동조합 근저당 (2021.03.31) - 말소기준권리

* 서성춘 근저당 (2021.05.26)

* 울산세무서장 압류 (2022.02.11)

* 양산시 압류 (2022.07.22)

* 울산광역시 압류 (2023.02.27)

* 울산중앙신용협동조합 임의경매 (2024.12.06) - 본 건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 155,400,000원 (등기부등본상 확인되는 채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박정원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금이 없어 임차인으로 인한 추가 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 양산세관 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

* 주변 시설: 지역 내 소규모 상가 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 파악된 정보 및 위성 지도를 통해 직접적인 혐오시설(대규모 유해시설, 폐기물 처리 시설 등)의 인접 여부는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근의 소규모 공장 분포 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 양산시 상북면 지역의 생활 편의시설 및 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장을 통해 양산 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다. 자가용 이용 시 도로망 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 소재지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 식음료 시설 이용이 가능합니다. 보다 광범위한 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육 환경: 본 건 토지 이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 경매 절차 또는 매각 가격에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 복합 용도 건물: 건물은 도시형생활주택과 오피스텔로 혼합 사용되고 있어, 향후 건물 내 업종 혼재로 인한 관리상의 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 외벽 상태: 외벽 마감재로 치장석 및 판넬 등이 사용되어 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 등기부상 임차인 정보는 확인되었으나, '기타참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 계약에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다 (단, 현 임차인은 대항력 없음).

7. 종합 의견

본 건은 울산지방법원 경매 물건으로, 권리관계가 비교적 명확하며 인수되는 부담이 없는 점이 장점입니다. 건물은 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택으로 사용 가능하며, 지역 내에서 주거 또는 업무용으로 활용될 수 있습니다. 감정가는 195,000,000원이며, 건물 면적은 78.42㎡입니다. 공동담보 물건이라는 점과 지역의 개발 상황, 향후 임대 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

* 임차인 관련 부담 없음: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각받아 활용할 수 있습니다.

* 활용 가능성: 오피스텔 및 도시형생활주택으로의 용도 전환 및 임대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 시세 분석과 경매 물건의 특성을 고려하여 산정해야 합니다.

* 시세 분석: 본 건과 유사한 조건(면적, 층수, 위치, 용도 등)의 오피스텔 및 도시형생활주택 매물에 대한 실거래가 및 호가 정보를 다각적으로 조사하여 현 시세를 파악하는 것이 중요합니다. (예: 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 3~6개월 이내 실거래가, 현재 매물 호가 등을 비교 분석)

* 감정가 대비: 현재 감정가는 195,000,000원입니다. 이 가격을 기준으로 주변 시세와의 격차, 물건의 장단점, 향후 임대 수익률 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 입찰가 산정:

* 보통 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 이는 시세 및 경쟁률에 따라 달라집니다.

* 본 건의 경우, 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치와 예상 임대 수익률을 기준으로 목표 수익률 달성이 가능한 수준에서 입찰가를 결정합니다.

* 잠재적 리스크(공동담보, 토지 이용 제한 등)를 고려하여 예상 입찰가에 할인율을 적용할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 구체적인 시장 조사를 통해 실제 시세 및 거래 동향을 파악한 후, 이를 바탕으로 감정가 대비 적정 할인율을 적용하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우며, 최소 감정가 대비 70% 수준 (약 1억 3천 6백만 원)에서 시작하여 시세 조사를 통해 상향 조정하는 방안을 고려할 수 있습니다. (실제 입찰 시에는 현장 조사 및 상세한 권리 분석, 시세 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.