나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119653 [7] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하는 2층 201호외
4개호(201호-205호) 및 3층 301호외 3개호(301호-304호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택,
소규모공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호외 4개호(201호-205호) 및 3층
301호외 3개호(301호-304호)로서,
외벽 : 치장석 및 판넬 붙임 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1-9) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약4m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경119653 (7)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 3층302호

(새주소: 경상남도 양산시 민등대길 32)

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 감정가

159,000,000원 (1억 5천 9백만원)

1.5. 면적

토지면적: 25.45㎡ (약 7.70평)

건물면적: 64.17㎡ (약 19.41평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

울산중앙신용협동조합 (추정)

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편임.

2.3. 도로 상태

본건은 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 제한사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

2.5. 주변 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 주변에 소규모 공장이 일부 소재하나, 혐오시설에 해당하는 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박준섭 (박 )

* 보증금: 20,000,000원 (2천만원)

* 차임: 200,000원 (월 20만원)

* 전입일자/사업일자: 2022-09-27

* 확정일자: 2022-09-27

* 배당신고일자: 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을15, 2021-03-31 접수, 울산중앙신용협동조합 근저당 (111,600,000원)

* 기타 권리 내역:

* 갑22: 소유권이전 신탁등기 말소 (2020-09-28)

* 을16: 근저당권, 최남숙 (2021-06-28), 말소

* 갑23: 압류, 울산세무서장 (2022-02-11), 말소

* 을17: 주택임차권공동담보목록, 박준섭 (2025-04-01), 말소

* 갑24: 압류, 양산시 (2022-12-20), 말소

* 갑25: 압류, 울산광역시 (2023-02-27), 말소

* 갑28: 임의경매, 울산중앙신용협동조합 (2024-12-06), 말소

* 총 등기부채권 금액: 183,600,000원 (1억 8천 3백 60만원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경상남도 양산시 상북면 대석리는 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 양산세관 인근의 업무시설(오피스텔)로서, 지역 내에서의 업무 및 주거 수요가 있을 것으로 판단됨.

4.2. 오피스텔로서의 가치

9층 건물 내 3층에 위치하며, 총 10개 호실 중 하나임. 전용면적 약 19.41평으로, 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체에게 적합할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하고, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력은 없으나 등록된 임차인이 존재함. 비록 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었음. 이는 채권 회수의 복잡성이나 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있으나, 일반적인 경매 절차 하에서는 낙찰자가 인수하는 권리에 직접적인 영향을 주지는 않음.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음.

6.4. 주변 환경

인근에 소규모 공장이 소재하여, 일부 지역의 환경적 특성에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 오피스텔로, 감정가는 1억 5천 9백만원 수준임. 교통이 편리하고 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 소규모 공장이 혼재된 지역 특성과 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 부분임. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 적으나, 임차인의 명도 과정은 신중하게 진행할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 합리적인 감정가

감정가가 1억 5천 9백만원으로, 지역 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가될 가능성이 있음. (현 시세는 별도 조사 필요)

8.2. 양호한 입지 조건

양산세관 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋아 향후 임대 수요 확보에 유리할 수 있음.

8.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 특별한 권리가 없어 권리 분석이 비교적 용이함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례 및 임대 현황을 종합적으로 고려할 때, 본건(건물 면적 약 19.41평)의 현 시세는 대략 1억 3천만원에서 1억 7천만원 범위 내에서 형성될 것으로 추정됨. (정확한 시세는 개별적인 시장 조사 필수)

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가 1억 5천 9백만원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 가치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80~90% 수준인 1억 2천 7백만원 ~ 1억 4천 3백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 경매 시장 분위기 및 경쟁 입찰 상황에 따라 유동적으로 조절이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.