나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119653 [3] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하는 2층 201호외
4개호(201호-205호) 및 3층 301호외 3개호(301호-304호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택,
소규모공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호외 4개호(201호-205호) 및 3층
301호외 3개호(301호-304호)로서,
외벽 : 치장석 및 판넬 붙임 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1-9) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약4m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경119653 (3)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

토지면적: 20.41㎡ (약 6.17평)

건물면적: 51.46㎡ (약 15.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 사용승인일: 2016년 1월 12일

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층

공부와의 차이: 없음

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 상북면 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접해 있어 차량 출입이 가능합니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역으로 양산IC와 35번 국도가 인접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 31일자 울산중앙신용협동조합 근저당 (을14)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부등본 상 명시된 지상권 없음)

소멸되는 권리:

* 2020년 9월 28일자 주식회사중앙 신탁등기말소 (갑22)

* 2021년 3월 31일자 울산중앙신용협동조합 근저당 (을14) - 말소기준권리

* 2021년 4월 19일자 윤인태 근저당 (을15)

* 2022년 2월 11일자 울산세무서장 압류 (갑23)

* 2022년 12월 20일자 양산시 압류 (갑24)

* 2023년 2월 27일자 울산광역시 압류 (갑25)

* 2024년 12월 6일자 울산중앙신용협동조합 임의경매 (갑28)

채권자: 울OOOOOOOOO (울산중앙신용협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 물건에도 담보가 설정되어 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 정보는 미상이며, 보증금이 없더라도 권리관계 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 양산시 상북면은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 오피스텔 및 도시형생활주택 용도로 이용되고 있어 주거 및 업무 기능을 동시에 갖춘 복합적인 상권 특성을 보입니다. 인근에 양산세관이 위치하며, 차량으로 20~30분 거리에 언양, 물금, 울산, 부산 등 주요 도시 접근이 가능하여 생활권이 넓습니다. 다만, 상북면 자체적으로는 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으나, 지역 내 근린생활시설 및 주요 도시와의 접근성을 바탕으로 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 오피스텔 시세 정보는 구체적으로 파악하기 어려우나, 유사 지역인 양산시 물금읍의 오피스텔 전세가는 5,700만원~7,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 양산IC 및 35번 국도와 인접하여 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 차량으로 20~30분 거리에 주요 도시 접근이 가능하여 생활반경이 넓습니다.

* 건축물 설비: 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 승강기 등이 설비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본건의 매각 진행 및 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이나, 실제 임차인 존재 여부 및 보증금/차임은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 주변 환경에 따라 생활 만족도가 달라질 수 있습니다. (혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 오피스텔로, 비교적 넓은 건물면적(약 15.57평)을 갖추고 있습니다. 2016년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 설비(승강기 등)가 갖추어져 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 양산IC 인근으로 광역 이동이 편리합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상 등은 주의해야 할 부분입니다. 감정가는 1억 2,800만원입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 넓은 전용 면적: 약 15.57평의 넓은 전용 면적은 주거 및 업무용으로 활용 가능성이 높습니다.

* 양호한 접근성: 양산 IC와 인접하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 소멸되는 권리: 낙찰 후 등기부상 권리 문제가 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2,800만원입니다. 주변 시세 조사를 통해 구체적인 오피스텔 매매가를 파악하기는 어려우나, 유사 지역인 양산시 물금읍의 오피스텔 매매 시세가 1억원 초반대부터 형성되어 있는 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 상황에 부합하는 수준으로 보입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

본건의 입지, 건물 상태, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 102,400,000원 ~ 115,200,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.