나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119653 [2] 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 "양산세관" 북측 인근에 위치하는 2층 201호외
4개호(201호-205호) 및 3층 301호외 3개호(301호-304호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택,
소규모공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호외 4개호(201호-205호) 및 3층
301호외 3개호(301호-304호)로서,
외벽 : 치장석 및 판넬 붙임 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1-9) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약4m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행 중인 2024타경119653 (2) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 2층 202호이며, 신주소로는 경상남도 양산시 민등대길 32, 2층 202호입니다.

본 건의 용도는 오피스텔, 즉 업무시설 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 159,000,000원입니다.

토지면적은 25.45㎡ (약 7.70평)이며, 건물면적은 64.17㎡ (약 19.41평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 근저당권자이자 임의경매 신청 채권자인 울산중앙신용협동조합입니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 특이사항으로 공동담보 표기가 되어 있습니다.

주의사항으로는 임대차 관계 미상으로 인한 명도 및 보증금 관련 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 상북면 소토리(대석리) 지역에 위치하며, "양산세관" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 단독주택, 소규모 공장, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거, 상업, 산업 기능이 복합적으로 형성된 지역입니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 본건 북동측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획 상 본 건은 일반상업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 31일 접수된 울산중앙신용협동조합의 근저당권(을14)입니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2020년 9월 28일: 주식회사중앙 신탁등기 말소 (갑22)

* 2021년 3월 31일: 울산중앙신용협동조합 근저당권 설정 (을14) - 말소기준권리

* 2021년 5월 26일: 서성춘 근저당권 설정 (을15, 공동담보)

* 2022년 2월 11일: 울산세무서장 압류 (갑23)

* 2022년 12월 20일: 양산시 압류 (갑24)

* 2023년 2월 27일: 울산광역시 압류 (갑25)

* 2024년 12월 6일: 울산중앙신용협동조합 임의경매 개시 (갑28)

상기 권리들을 살펴보면, 말소기준권리 이후 설정된 근저당권(을15), 압류(갑23, 갑24, 갑25) 및 임의경매(갑28)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 126,600,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었으며, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 주의가 필요한 부분입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 양산시 상북면 대석리 지역은 주거용 오피스텔, 도시형생활주택 외에도 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재된 복합적인 성격의 상권입니다. 인근에 양산세관이 위치하고 있어 관련 수요가 있을 수 있습니다.

대규모 상업 시설이나 쇼핑몰, 유흥가 등 중심 상권과는 거리가 있어, 오피스텔의 임차 수요는 주로 주변의 중소규모 사업체 종사자, 배후 주거 수요, 또는 인근 산업단지 근로자 등에 의해 발생할 것으로 예상됩니다.

따라서, 임대 수익을 기대하기 위해서는 주변 지역의 임대 시세 및 공실률, 그리고 해당 건물 자체의 경쟁력을 면밀히 분석해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 위치한 시내버스 정류장을 통해 양산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다. 자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 주요 도로로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 본건 주변에는 편의점, 소규모 식당, 마트 등 기본적인 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 다만, 대형마트, 백화점, 병원 등 대규모 편의시설을 이용하기 위해서는 차량을 이용해 양산 시내 중심가로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 주변 환경: 본 물건은 주거용 건물과 더불어 소규모 공장들이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 소음이나 통행량 증가 등의 영향을 받을 수 있습니다. 쾌적한 주거 환경을 최우선으로 고려하는 수요자에게는 단점이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 남아 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 권리 주장이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 지역적 제약: 본 물건은 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 증축, 개축, 용도 변경 등의 행위 시 법적 제한을 받을 수 있습니다.

* 주변 환경 영향: 소규모 공장 등이 혼재된 지역 특성상, 소음, 분진, 교통 혼잡 등의 외부 환경 요인이 거주 만족도에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (별도 혐오시설 검색 결과, 특이사항 없음)

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 양산시 상북면 대석리에 위치한 오피스텔로, 2016년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이며, 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 권리 상태를 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점과 주변에 소규모 공장이 혼재된 지역적 특성을 고려해야 합니다. 일반상업지역에 속해 있으나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 제한이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공된 건물로, 비교적 양호한 건축 연한을 가지고 있어 상품성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 권리들이 대부분 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세차익: 감정가 159,000,000원을 기준으로, 향후 시세 변동 및 시장 상황에 따라 저가 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 행사에 복잡성이 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 주변 오피스텔의 실거래가, 임대 수익률, 공실률 등을 상세히 파악하기 어렵습니다.

감정평가액은 159,000,000원입니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%에서 95% 사이에서 결정되는 경향이 있으나, 이는 물건의 상태, 입지, 시장 수요, 권리관계의 복잡성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본 건은 인수할 보증금이 없다는 점, 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성도 있습니다.

추가적인 시세 조사 결과, 유사 평형대의 오피스텔 또는 도시형 생활주택이 양산시 상북면 지역에서 대략 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악된다면, 입찰 보증금(최저가의 10% 이상), 명도 비용, 그리고 필요시 발생할 수 있는 수리비 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 조사를 바탕으로, 본 물건의 경우 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 127,200,000원 ~ 151,050,000원 사이를 입찰 희망 가격 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 추정치이며, 상세한 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세, 임대 현황 등을 면밀히 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.