나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11339 [2] 울산광역시 북구 달천동 산166-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 경주시 외동읍 녹동리 천마산 정상 남동측 500미터 정도에 소재하며 주변은 산지임.

교통상황

임도에 접함.

형태 및 이용상태

1.대체로 사다리형 유사지로 남서하향 급경사지의 임야임.

2.동측 임도에 일부 편입부분이 있을 수 있으며 상세는 측량을 요함.

인접 도로상태

임야도상 맹지이나 비포장 임도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 농림지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(1구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
일련번호2 : 농림지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(1구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

1.본건지상에 분묘등 시설물을 확인하지 못하였으나, 확인하지 못한 시설물 등이 소재할 수
있으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다.

2.지상 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다.

공부와의 차이

임야도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요하고 평가는 공부면적으로합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대상황 미상임.

2.일련번호 1 지상에 산림청 임업연구원(현재는 산림과학원으로 변경)에서 설치한 '식생변화
연구 고정시험지'임을 알리는 팻말이 있으며 이에대해 산림과학원 운영지원과에 문의한 바
이 토지에 대한 자료를 찾을 수 없다고 하며 등기사항전부증명서에도 공시된 사항이 없으므
로 토지에 미치는 영향을 고려하지 아니하고 평가를 하였으므로 경매진행 및 응찰시 재확인
바랍니다.

물건 비고

- 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11339 (2)

소재지: 울산광역시 북구 달천동 산166-3

용도: 임야

감정가: 221,916,000원

토지면적: 18,493.00㎡ (약 5,594.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정평가서 요약: 토지감정요항표

1.1. 소재지 및 환경

주위환경: 감정평가서상 본건은 경상북도 경주시 외동읍 녹동리 천마산 정상 남동측 500미터 정도에 소재하며 주변은 산지라고 기술되어 있으나, 등기부등본상 소재지는 울산광역시 북구 달천동 산166-3으로 확인됩니다. 이는 상당한 위치 정보의 불일치로, 본건 확인 시 반드시 명확한 소재지 파악이 선행되어야 합니다. 본건 소재지인 울산광역시 북구 달천동 일대는 과거 달천철장으로 대표되는 산업 유산을 가진 산악 지역으로, 현재도 대부분 산지로 이루어져 있습니다.

1.2. 이용 상태

형태 및 이용상태: 본건은 대체로 사다리형 유사지로 남서하향 급경사지의 임야입니다.

교통 및 도로상태: 임도에 접하고 있으나, 임야도상 맹지이며 비포장 임도에 접하여 접근성 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 토지 이용계획

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호1, 2: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 800m 이내 지역, 1000m 이내 지역), 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호 관문성 1구역), 보전산지, 임업용산지.

2. 권리분석

말소기준권리: 을1. 근저당 (2015-05-08, 주식회사새마을금고자산관리회사, 520,000,000원)

기타 권리 내역:

* 갑1. 소유권이전 (2015-05-08)

* 을2. 지상권설정 (2015-05-08, 농소새마을금고) - 말소

* 을3. 근저당 (2016-05-20, 주식회사새마을금고자산관리회사, 130,000,000원) - 말소

* 갑4, 갑5, 갑7, 갑8. 공유물 분할 및 지분 이전 (2023-04-24, 2023-05-03)

* 갑9. 임의경매 (2025-02-17, 농소새마을금고, 323,000,000원) - 본건 사건

* 을2-1. 지상권이전 (2026-01-21, 주식회사새마을금고자산관리회사) - 말소

소멸/인수되는 권리: 본건의 경우, 말소기준권리인 을1 근저당 이하 모든 권리(을2, 을3, 갑9, 을2-1)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부등본상 을2, 을2-1 지상권은 모두 말소된 것으로 표기되어 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보 상 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

3. 상권분석

본건은 산지 지역으로, 주위환경 역시 산지로 구성되어 있어 상업적 활동이나 상권 형성이 이루어지기 어려운 입지입니다.

4. 생활정보

본건 소재지 주변은 대부분 자연 녹지 및 산지로 이루어져 있어, 일반적인 생활 편의시설(마트, 병원, 대중교통 등)에 대한 접근성이 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 본건 토지 상에 분묘의 존부 여부가 불분명합니다. 만약 분묘가 존재하고 관리되고 있다면, 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 소재지 정보 불일치: 감정평가서의 위치(경주시 외동읍 녹동리)와 등기부등본 상의 주소지(울산광역시 북구 달천동) 간에 차이가 존재합니다. 이는 물건에 대한 정확한 확인을 어렵게 하는 중대한 리스크 요인입니다.

* 맹지 및 급경사지: 임야도상 맹지이며 비포장 임도에 접해 있고, 대체로 급경사지 형태를 띠고 있어 실제 토지 이용 및 접근성이 제한적입니다.

* 공부와의 차이: 지적도면적과 실제 면적 간에 오차가 있을 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* '식생변화 연구 고정시험지' 표지: 지상에 산림청 산하 기관의 시험지 표지가 존재하나, 이에 대한 토지 영향은 평가에 고려되지 않았으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구에 위치한 18,493.00㎡ 규모의 임야로, 감정가는 221,916,000원입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 가능성이 높으나, 지상권 관련 일부 불명확한 기재가 있어 확인이 필요합니다. 가장 큰 우려는 분묘기지권의 성립 가능성과 감정평가서 상의 소재지 정보와 실제 주소지 간의 상당한 불일치입니다. 맹지, 급경사지, 그리고 산지라는 특성상 일반적인 개발보다는 특수한 목적의 토지 이용이 요구될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 대규모 임야: 광대한 면적으로, 장기적인 개발 가능성이나 산림 자원으로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 낮은 진입 경쟁 가능성: 상기 리스크들로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

감정가 221,916,000원에서, 본건은 분묘기지권 성립 가능성, 소재지 정보 불일치, 맹지 및 급경사지라는 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 110,000,000원 ~ 155,000,000원)

정확한 입찰가 결정은 현장 답사, 분묘 존재 여부 및 관련 법규 검토, 정확한 소재지 확인, 주변 시세 조사 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.