나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11649 [2] 울산광역시 북구 산하동 1016-37 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 소재 ""강동중학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 미성숙 상업지대로서 일부 근린생활시설들이 소재하나 아직 나지상태가 많은 지역으로 환경 다소 한산한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제차 출입 자유로우며 노선 버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다.

형태 및 이용상태

2필지 공히 정방형의 토지로 지반 평탄하나 지세는 서측에서 동측으로 하향 완결사지대에 평탄하게 조성된 나지상태의 토지입니다.

인접 도로상태

기호 (1)은 북측으로 중로의 포장도로에 접하고 기호(2)는 남측으로 소로의 포장도로에 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로 )(접합) [이하공란]
가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>,도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> [이하공란]
기호 (2) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로 )(접합) [이하공란]
가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>,도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경11649 (2)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 1016-37

용도: 대지

감정가: 231,277,100원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO (등기부상 강남새마을금고로 추정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 241.10㎡ (약 72.93평)

매각 토지 지분 면적: 109.60406㎡ (약 33.15평)

건물 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항:

* 지분매각 물건임.

* 공유자의 우선매수권 행사 관련 매수 신고가 매수 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권 행사 불가.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

울산광역시 북구 산하동에 소재하며, "강동중학교" 동측 인근에 위치함.

주변은 미성숙 상업지대로 일부 근린생활시설이 있으나, 나지 상태가 많은 다소 한산한 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 노선 버스 정류장이 인근에 있어 일반적인 교통 사정은 편리함.

2.3. 토지 현황

2필지 공히 정방형의 토지이며, 지반은 평탄함.

지세는 서측에서 동측으로 하향하는 완만한 경사지를 평탄하게 조성된 나지 상태임.

2.4. 인접 도로 상태

기호 (1) 토지는 북측 중로(폭 15~20m)에 접하며, 기호 (2) 토지는 남측 소로(폭 10~12m)에 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 (1), (2) 공히: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정됨.

* 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한)), 상대보호구역, 도시개발구역(강동산하지구)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11649 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOO (강남새마을금고 추정)

3.2. 소유권 및 권리 변동

토지 등기부 요약에 따르면, 안춘희 외 다수의 소유권 이전 및 공유물 분할 이력이 확인됨. 현재 소유자는 안춘희로 파악됨.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 강남새마을금고 근저당 (2018-09-18, 을1)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임. (※ 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 총액이 0원으로 표기되어 있어 매수인이 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됨.)

3.4. 말소 대상 권리 (추정)

말소기준권리(을1)보다 후순위로 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 추정됨. (예: 강남새마을금고 지상권 설정(을2), 북구(울산광역시) 압류(갑6), 엠씨아이대부주식회사 지상권 이전(을2-2), 강남새마을금고 지상권 이전(을2-3), 강남새마을금고 임의경매 개시결정(갑9) 등)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있음.

(※ 다만, 등기부 요약상 지상권 권리(을2, 을2-2, 을2-3)는 '말소'로 표기되어 있어, 물건명세서의 내용과 등기부상의 표기 간에 상충되는 부분이 있으므로 추가적인 법률적 검토가 필요함.)

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

현재 나지 상태로 이용 중이며, 2필지 모두 정방형의 토지임.

주변은 미성숙 상업지대로, 향후 개발 잠재력을 보유하고 있음.

4.2. 지역 지정 현황

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있어 개발 계획에 따른 토지 이용 가치 상승을 기대할 수 있음.

중로 및 소로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"강동중학교"가 인근에 소재하여 교육 환경 파악이 용이함.

노선 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 지역 제한 사항

가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발은 불가함.

상대보호구역으로 교육 관련 시설 입지 시 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각 물건으로, 전체 토지 소유자와의 향후 토지 이용 및 개발에 대한 협의 과정이 필수적이며, 이에 따른 갈등 또는 지연 가능성이 존재함.

* 공유자우선매수신고권자가 존재하여, 낙찰 후 해당 공유자의 우선매수권 행사로 인해 예상치 못한 결과가 발생할 수 있음.

* 등기부상 농협은행 근저당(을3, 2017-03-08, 480,000,000원)에 '말소: 인수'로 기재되어 있음. 해당 권리가 말소기준권리(을1, 2018-09-18)보다 선순위이므로, 경매 진행 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 추가적인 재정적 부담으로 작용할 수 있으므로 법률 전문가의 정확한 확인이 요구됨.

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 관련 지상권 등기들이 '말소' 처리된 점은 상충되는 정보로서, 이에 대한 법원의 정확한 판단 및 추가 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 산하동의 지구단위계획구역 내에 위치한 대지 지분 매각 건으로, 개발 잠재력과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주변은 미성숙 상업지대이나, 도시개발구역 지정으로 향후 발전 가능성이 기대됩니다.

하지만 지분매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 등기부상의 불명확한 권리 사항(특히 농협은행 근저당의 '인수' 표기 및 소멸되지 않는 지상권 명시) 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어, 신중한 접근과 철저한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 있는 지구단위계획구역 내 토지 지분.

* "강동중학교" 인근으로 교육 및 생활 환경 인접.

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 위치.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

본 물건은 지분 매각이며, 등기부상 채권 총액(약 900,000,000원)이 감정가(231,277,100원)를 크게 상회하고 있습니다. 또한, 선순위로 추정되는 농협은행 근저당의 인수 가능성, 물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리'와 등기부상의 '말소' 표기 간의 불일치 등 여러 심각한 위험 요소를 내포하고 있어, 현재 제공된 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가는 향후 토지 이용 계획, 공유자와의 협의 가능성, 그리고 법률적으로 확인된 인수 부담액(근저당, 지상권 등)을 고려하여, 면밀한 법률 및 현장 조사를 거친 후에 신중하게 결정해야 할 것입니다. 본 감정가를 참고하되, 위에 언급된 위험 요소들을 충분히 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.