나이스옥션 법원경매 대전 2024타경100534 [1] 대전광역시 서구 갈마동 368-29 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후감정 · 평가일 2024.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "갈마중학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 연립 및 다세대, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 은 도로로 이용중이며, 기호(2)는 대체로 사다리형의 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 서측으로 노폭8미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(2)는 폭3-4미터 내외의 진입도로인 기호(1)을 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)
기호(2) : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
- 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층: 주차장, 근린생활시설 등으로 이용중임.
2층: 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본건은 대전광역시 서구 갈마동 368-29번지에 소재하는 다가구주택으로, 대전지방법원에서 진행하는 2024타경100534(1) 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경100534 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 갈마동 368-29

* 용도: 다가구주택 (건축물 표제부상 다가구주택 11가구, 제1종근린생활시설(사무소) 포함)

* 감정가: 1,244,469,880원

* 토지면적: 359.80㎡ (약 108.8평)

* 건물면적: 559.34㎡ (약 169.2평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 45.78㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 지분매각, 제시외 건물 포함

* 건축물 상세:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

* 건축 허가일: 2003년 3월 14일

* 사용승인일: 2003년 9월 1일

* 주요 용도: 다가구주택 (11가구), 제1종근린생활시설(사무소)

* 층별 이용 현황: 1층은 주차장, 근린생활시설, 2층은 다가구주택으로 이용 중

2. 입지조건

입지조건

본건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치하며, "갈마중학교" 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 연립, 다세대, 다가구 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지 중 일부(기호 1)는 서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 다른 토지(기호 2)는 폭 3-4미터 내외의 진입도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 지평엔피엘자산대부주식회사의 근저당권(을12, 채권액 624,000,000원)입니다.

* 말소기준권리: 2022-09-30 근저당권 (지평엔피엘자산대부주식회사)

* 인수되는 권리: 임차인 중 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 김 임차인 1인입니다. 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 하나, 본 건은 금액이 0원으로 명확히 기재되어 있습니다.)

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 주택임차권 등)는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,757,892,000원

* 건물 등기부채권 총액: 2,597,892,000원

* 임차인 현황 (총 14인):

* 안재완: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-14, 확정 2022-10-25, 배당 2024-01-31, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-09-13, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 있음. (금액 0원이지만 대항력 있음, 주의 요망)

* 한국토지주택공사(입주자정모세): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-08, 확정 2022-10-20, 배당 2024-04-05, 대항력 없음.

* 임현진: 보증금 110,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-10-12, 확정 2022-10-04, 배당 2024-04-11, 대항력 없음.

* 노승현: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-02, 확정 2022-11-24, 배당 2024-02-02, 대항력 없음.

* 김용호: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-10, 확정 2023-02-21, 배당 2025-09-10, 대항력 없음.

* 이호빈: 보증금 90,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2022-10-24, 확정 2022-10-24, 배당 2024-02-28, 대항력 없음.

* 송영희: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-25, 확정 2022-11-11, 배당 2024-02-16, 대항력 없음.

* 유광진: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-20, 확정 2023-03-10, 배당 2024-03-15, 대항력 없음.

* 서이레: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-02, 확정 2023-05-18, 배당 2026-03-23, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자김도경): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-15, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 주택공사(입주자 김도경): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-15, 확정 2022-12-02, 배당 2024-04-05, 대항력 없음.

* 표성민: 보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-02-28, 배당 2024-01-24, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

상권분석

본건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치한 다가구주택 밀집 지역 내에 속해 있습니다.

* 배후 주거 수요: 주변에 연립, 다세대, 다가구 주택 등 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있어, 안정적인 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 근린생활시설: 주택가 인근 지역 특성상, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 근린생활시설이 발달할 가능성이 높습니다. 건축물 자체에도 근린생활시설(사무소)이 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다.

* 교통 연계성: 인근 노선버스정류장 및 차량 접근성이 양호하여, 외부와의 교통 연계성이 좋다는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

본건은 생활 편의성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 교육 환경: "갈마중학교"가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변 지역에 학교가 다수 있어 교육 관련 인프라 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수하며, 출퇴근 및 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

본 건 취득 시 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(김 ): 보증금 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 김 임차인이 존재합니다. 이는 인수 부담이 없다는 의미일 수 있으나, 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인하여 명확히 파악해야 합니다.

* 지분 매각: '지분매각'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 소유권의 일부만 매각 대상이 될 가능성이 있습니다. 토지/건물 일괄매각으로 진행되더라도, 소유권의 지분 비율 및 다른 지분권자와의 관계에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 45.78㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 해당 건물의 현황, 건축법상 문제점, 철거 또는 원상복구 의무 발생 가능성 등을 사전에 조사해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액이 17억 원 이상으로 매우 높습니다. 이는 경매의 원인이 되었음을 시사하며, 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성이나 채권자들의 추가적인 법적 조치 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 다가구주택 운영 관련: 11가구의 다가구주택으로 구성되어 있어, 공실 발생 시 임대 수익 감소 및 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동의 주거 중심 지역에 위치한 다가구주택으로, 준수한 입지 조건과 개발 잠재력을 갖춘 부동산입니다. 2003년에 건축된 건물은 철근콘크리트 구조로 안정성이 있으나, 건축 연도를 고려한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 대항력 있는 임차인 김 의 존재와 '지분매각' 특이사항입니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 해석과 인수 여부 확인이 필수적입니다. 또한, 제시외 건물 포함 여부와 높은 채무 총액 등은 투자 결정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

전반적으로 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건이나, 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 분석 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

본 건은 다음과 같은 투자 포인트가 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 대전 서구 갈마동은 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있는 지역으로, 안정적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다가구주택의 임대 수익 잠재력: 총 11가구의 다가구주택으로 구성되어 있어, 임대 관리를 통해 꾸준한 월세 수익을 확보할 수 있습니다.

* 복합 용도 활용: 다가구주택 외에 근린생활시설(사무소) 용도가 있어, 추가적인 임대 수익을 창출하거나 다른 용도로의 전환 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 제시외 건물 활용: 45.78㎡의 제시외 건물을 활용하여 추가 공간으로 사용하거나 수익 창출원으로 삼을 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하며, 현재 제공된 정보상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 감정가: 1,244,469,880원

* 예상 입찰가 산정 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 0원 인수 여부 (인수되지 않을 것으로 예상)

* 지분 매각 및 제시외 건물 관련 명도 비용 및 법적 비용

* 현재 시장 시세, 유사 물건 낙찰가, 지역 임대 수익률

* 향후 부동산 시장 전망

* 참고 예상 범위:

본 건의 경우, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 대략 995,575,900원에서 1,119,022,890원 수준입니다.

그러나 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 권리 관계의 최종 확정 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사 및 최신 정보 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

※ 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.