나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503628 [3] 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 1동 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 '금암2리마을회관' 남동측 인근에 위치하며 주위는 전원주택단지 및 전,답 등의 농경지와 로변으로 소규모 점포 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건 북서측으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 건물로서, 외벽: 징크판넬 및 석재붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): '일반음식점(상호명: D.GREEN CAFE)' 으로 이용중임. 일련번호(2): '일반음식점(상호명: BLUESTONE)' 으로 이용중임. 일련번호(3): '일반음식점(상호명: 풍류다방)' 으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, '대(상업용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하고, 북측으로 왕복4차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고 시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임 - 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

물건 비고

등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 다름.
감정평가서는 일반건축물대장상 면적을 기준으로 면적 사정·표기하고, 대지권은 등기사항전부증명서상 대지권면적으로 기재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503628 (3)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 이OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 1동 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 540,000,000원

토지면적: 92.30㎡ (약 305.11평)

토지지분: 92.30㎡ (약 305.11평)

건물면적: 84.26㎡ (약 278.55평)

건물지분: 84.26㎡ (약 278.55평)

집합건물정보:

사용승인일: 2014년 7월 31일

주용도: 제2종근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕

층수: 지하 1층 ~ 지상 2층 (해당 물건은 2층)

면적 표기 관련 특이사항: 등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 다름. 감정평가서는 일반건축물대장상 면적을 기준으로, 대지권은 등기사항전부증명서상 면적을 기준으로 표기함.

1.3. 권리관계

말소기준권리: 2015년 3월 4일 웅진새마을금고 근저당

총 채무액: 3,138,531,243원

특이사항: 공동담보로 진행 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 '금암2리마을회관' 남동측 인근에 위치함.

주위 환경은 전원주택 단지 및 전, 답 등의 농경지와 더불어 로변으로 소규모 점포 등이 형성되어 있는 지역임.

2.2. 교통상황

물건 북서측으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

북측으로는 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접해 있으며, 차량의 진출입이 용이함.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 접도구역, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2018년 11월 21일

* 확정일자: 2018년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 기타: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아니나, 관련 법적 검토를 권고함.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 웅진새마을금고 근저당(2015.03.04.)보다 늦은 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 경매를 통해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 물건은 근린상가로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있음.

현재 2층 201호는 '일반음식점(D.GREEN CAFE)', '일반음식점(BLUESTONE)', '일반음식점(풍류다방)'으로 이용 중인 것으로 파악됨.

4.2. 주변 상권 특성

물건이 위치한 지역은 전원주택 단지와 농경지가 혼재되어 있으며, 도로변으로 소규모 점포들이 입점해 있는 형태임. 따라서 배후 수요가 특정 지역(전원주택 단지 등)에 국한될 수 있으나, 로변 상권으로서의 기능도 일부 수행하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에 '금암2리마을회관'이 있으며, 소규모 점포들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있는 것으로 보임. 대규모 상업 시설이나 편의시설은 도심 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 불일치 문제

등기사항전부증명서와 일반건축물대장 간의 면적 불일치는 향후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있는 잠재적 리스크임. 감정평가 및 대지권 표기가 각기 다른 기준을 적용했으므로, 명확한 확인 절차가 필요함.

6.2. 높은 총 채무액

등기부채권 총액이 약 31억 3천만원으로, 감정가 5억 4천만원에 비해 현저히 높아 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음. 이는 채권자 간의 경매 신청 또는 유찰 가능성을 시사함.

6.3. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보물의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 물건의 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있음.

7. 종합 의견

세종특별자치시 장군면의 근린상가 물건으로, 현재 3개의 일반음식점 및 카페로 영업 중임. 전원주택 단지와 농경지가 혼재된 지역적 특성상 배후 수요는 제한적일 수 있으나, 로변 상권으로서의 가치를 지님. 면적 불일치, 높은 총 채무액, 공동담보 등의 리스크 요인이 존재하나, 현재 영업 중이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 현재 활용 가치

물건이 현재 3개의 음식점 및 카페로 운영되고 있어, 인수 후에도 즉시 영업 지속이 가능함. 이는 임대 수익 확보 또는 직접 운영을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

8.2. 입지적 잠재력

세종시 장군면 지역은 개발 잠재력을 가지고 있으며, 주변 전원주택 단지 및 신규 주거 단지 개발에 따른 상권 확장 가능성을 기대할 수 있음.

8.3. 기타

감정가 대비 현저히 높은 채무 총액으로 인해, 경매 시장에서 저가 낙찰 가능성을 탐색해 볼 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 함.

* 감정가: 540,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 (세종 장군면 지역 상가 시세 조사 필요)

* 각종 리스크 요인(면적 불일치, 공동담보, 채무 총액 등)에 대한 할인율 적용

* 현 영업 상태의 가치 및 향후 상권 발전 가능성

9.2. 제안 입찰가 범위

상기 고려 사항들을 종합적으로 분석한 결과, 감정가격을 기준으로 입찰 참여 여부 및 희망 가격 범위를 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됨. 현재 물건의 리스크 요인과 지역 상권의 특성을 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 투자가치가 있을 수 있음. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 현장 답사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.