나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503108 [6] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층506호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 ""한국조세재정연구원"" 동측 인근에 위치하는 구분건물
(7개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루며, 공동주택
등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층,지상6층건내 5층 7개호(501~507)로서
(사용승인일: 2019.03.06)
외벽 : 자연석 및 판넬 등 마감
내부 : 인테리어 등 마감

이용상태

공히 공부상 ""교육연구시설(학원)""로 ""글로벌선진학교(대안학교)""로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전, 공용승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형, 평지의 토지로 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 중로에 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(접함),가축사육제한구역(전부)
예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건기호3~6(503호 ~506호)은 건축물현황도상 호별경계에 있는 벽체가
없는 상태이며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중이니 경매참
여시 이점 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류) 있음.
대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
현황조사에 따르면 5층 전체는 인테리어 공사 후 4층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)' 교실, 교무실, 교육실, 음악실 등으로 사용하고 있음.
목록3,4,5,6은 건축물현황도상 호별 경계에 있는 벽체가 없으며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 4월 3일 접수된 금산농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 남진석

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 금액: 0원

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원

대항력: 없음

인수 금액: 0원

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본 물건은 현재 '글로벌선진학교(대안교육기관)'로 이용 중이며, 공부상 용도는 교육연구시설(학원)을 포함한 복합 용도로 등록되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 및 공동주택 등이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 반곡동 일대 상업지역 내에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 현재 '글로벌선진학교'로 사용되고 있어 교육 관련 시설로서의 기능이 충족되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지 압류/가압류

가장 주요한 리스크는 대지권이 미등기 상태이며 그 유무조차 불확실하다는 점입니다. 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(압류, 가압류)가 존재하여, 향후 소유권 행사 및 대지권 확보 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있다고 명시되어 있습니다.

6.2. 내부 임의 구획 및 구조 변경

현황 조사 결과, 건축물 현황도상 호별 경계에 벽체가 없던 부분을 사용자가 임의로 구획하고 가벽을 설치하여 학교 관련 시설로 이용 중입니다. 이는 향후 원상복구 의무 발생 가능성 또는 내부 구조 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 건축물 용도 및 실제 이용 현황

공부상 용도와 실제 이용 현황이 '학교'로 일치하지만, '교육연구시설(학원)'로 등록된 부분을 타 용도(대안학교)로 사용하고 있음에 대한 세부적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 행정중심복합도시의 계획에 따라 주거, 상업, 업무, 공공 시설 등이 조화롭게 배치되어 있으며, 현재까지 확인된 바에 따르면 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 행정중심복합도시 내 상업지역에 위치한 구분건물로서, 현재 '글로벌선진학교'로 사용되어 안정적인 실사용 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

그러나 대지권 미등기 및 토지 관련 별도 등기(압류, 가압류), 내부 임의 구획 등은 투자 결정 시 반드시 심층적으로 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다.

말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 중심 입지: 지역 발전과 함께 가치 상승 기대.

* 실사용 목적 투자 용이: 교육기관 운영자는 즉시 활용 가능.

* 건물 신축 연도: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 유지보수 비용 부담이 적음.

* 감정가 대비 시세 조사: 시세 대비 저평가 가능성 검토 필요.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 878,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

대지권 미등기, 토지 관련 압류/가압류, 내부 임의 구획 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최저매각가격(명시되지 않은 경우 감정가 기준)에서 일정 비율(예: 80%~90%)을 산정한 후, 명도 비용, 등기 관련 제반 비용, 잠재적 원상복구 또는 추가 공사 비용 등을 가산하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

정확한 시장 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 그리고 본인의 투자 목표 및 위험 감수 수준을 종합적으로 반영하여 개별적인 입찰 전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.