나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503108 [4] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층504호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 ""한국조세재정연구원"" 동측 인근에 위치하는 구분건물
(7개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루며, 공동주택
등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층,지상6층건내 5층 7개호(501~507)로서
(사용승인일: 2019.03.06)
외벽 : 자연석 및 판넬 등 마감
내부 : 인테리어 등 마감

이용상태

공히 공부상 ""교육연구시설(학원)""로 ""글로벌선진학교(대안학교)""로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전, 공용승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형, 평지의 토지로 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 중로에 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(접함),가축사육제한구역(전부)
예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건기호3~6(503호 ~506호)은 건축물현황도상 호별경계에 있는 벽체가
없는 상태이며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중이니 경매참
여시 이점 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류) 있음.
대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
현황조사에 따르면 5층 전체는 인테리어 공사 후 4층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)' 교실, 교무실, 교육실, 음악실 등으로 사용하고 있음.
목록3,4,5,6은 건축물현황도상 호별 경계에 있는 벽체가 없으며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503108 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금산농업협동조합

감정가: 591,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

용도: 교육연구시설

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층504호 (도로명 주소: 세종특별자치시 국책연구원3로 12)

토지면적: 2115.00㎡ (약 640.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전유부분): 117.60㎡ (약 35.6평)

건물 지분 (전유부분): 117.6㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕

건물 용도: 공부상 교육연구시설(학원)이나, 현황 '글로벌선진학교(대안교육기관)'로 사용 중

건물 연면적: 13855.61㎡ (약 4191.2평)

건축면적: 1460.24㎡ (약 441.7평)

건폐율: 69.04%

용적률: 394.69%

총 호수: 83호

사용승인일: 2019년 3월 6일

토지 이용 현황: 대체로 가장형, 평지의 토지로 상업용건물부지로 이용 중.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(접함), 가축사육제한구역, 행복도시특별법 예정지역, 금강주변 중점경관관리구역.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 "한국조세재정연구원" 동측 인근에 위치.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공공시설, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 행정중심복합도시 내 상업지역으로 형성되어 있음.

제반 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사 비오케이랜드 (2019-03-13)

* 근저당: 금산농업협동조합 (4,420,000,000원, 2019-04-03) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사 디에이테크놀로지 (6,000,000,000원, 2024-02-15) - 말소

* 근저당: 조선호 (500,000,000원, 2024-10-23) - 말소

* 임의경매: 금산농업협동조합 (3,984,437,217원, 2025-08-07) - 말소 (본건 경매)

* 가압류: 이덕영 외 1명 (61,561,179원, 2025-08-12) - 말소

* 3번근저당부채권압류: 박채희 (2026-02-23) - 말소

등기부채권 총액: 10,981,561,179원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남진석

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원 (연간 추정)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2019년 4월 3일자 금산농업협동조합 근저당권.

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 권리분석 시 별도 등기 사항을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

본건이 위치한 세종시 반곡동은 행정중심복합도시의 일환으로, 주변에 다수의 연구기관 및 공공시설, 상업시설이 밀집해 있음.

'한국조세재정연구원' 인근에 위치하여 관련 업무 종사자들을 대상으로 한 상권 형성이 가능하며, 교육연구시설로서의 수요도 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

본건은 연구단지 및 행정기관 밀집 지역에 인접하고 있어 관련 시설 이용이 편리함.

주변에 근린생활시설 및 편의시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편임.

직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 주변 개발 계획 및 도시 인프라 변화 추이를 지속적으로 파악할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건은 집합건물이지만 대지권 등기가 완료되지 않은 상태임. 이로 인해 실제 대지권의 유무 및 면적에 대한 불확실성이 존재함. (단, 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있음)

* 토지 별도 등기: 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)가 존재하므로, 토지 소유권 및 관련 권리 관계에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적임.

* 건물 내부 경계 불명확: 목록 3, 4, 5, 6 (503호 ~ 506호)은 건축물현황도상 명확한 벽체가 없이 임의 구획하여 가벽으로 분할하여 사용 중. 이는 향후 전유부분 분할 및 사용에 있어 다툼의 소지가 될 수 있음.

* 임차인 관련: 사단법인글로벌선진교육 임차인은 대항력은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 행정중심복합도시 내 교육연구시설로 활용 중인 구분건물임.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 대지권 미등기 및 토지 별도 등기라는 중대한 권리상 하자가 존재함.

건물 내부의 일부 불규칙한 구획 또한 투자 시 고려해야 할 리스크 요소임.

채권 총액이 감정가를 상회하는 대규모 채무 관계가 설정되어 있어, 경매 절차 진행에 대한 이해와 함께 권리 관계의 철저한 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 대지권 미등기 및 토지 별도 등기 문제를 해결할 경우, 향후 잠재적 가치 상승 가능성 보유.

* '글로벌선진학교'로 사용되며 안정적인 운영이 이루어지고 있다는 점은 긍정적 요인.

* 세종시 행정중심복합도시의 지속적인 개발에 따른 장기적인 입지 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대지권 미등기 및 토지 별도 등기 등 중대한 권리상 리스크가 존재하여, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사, 법률 검토, 현장 조사가 필수적입니다.

상기 위험 요인을 감안하여, 감정가 591,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

권리관계 명확화 및 관련 비용 발생 가능성 등을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있으나, 이는 최소한의 참고치이며 세부적인 위험 분석 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

따라서, 실투자 결정 전 전문가와 상의하여 상세한 가치 평가를 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.