나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503108 [2] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층502호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 ""한국조세재정연구원"" 동측 인근에 위치하는 구분건물
(7개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루며, 공동주택
등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층,지상6층건내 5층 7개호(501~507)로서
(사용승인일: 2019.03.06)
외벽 : 자연석 및 판넬 등 마감
내부 : 인테리어 등 마감

이용상태

공히 공부상 ""교육연구시설(학원)""로 ""글로벌선진학교(대안학교)""로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전, 공용승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형, 평지의 토지로 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 중로에 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(접함),가축사육제한구역(전부)
예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건기호3~6(503호 ~506호)은 건축물현황도상 호별경계에 있는 벽체가
없는 상태이며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중이니 경매참
여시 이점 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류) 있음.
대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
현황조사에 따르면 5층 전체는 인테리어 공사 후 4층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)' 교실, 교무실, 교육실, 음악실 등으로 사용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503108 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOO (금산농업협동조합)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층502호

건물명: 비오케이아트센터

주용도: 교육연구시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층, 지상6층 건물 내 5층

사용승인일: 2019년 03월 06일

1.3. 면적 정보

토지면적: 2115.00㎡ (약 640.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 총 연면적: 13855.61㎡ (주건축물제1동 기준)

1.4. 매각 정보

감정가: 418,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 "한국조세재정연구원" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 및 공동주택 등이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 중로에 2면이 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(접함), 가축사육제한구역(전부), 예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 04월 03일에 접수된 금산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황)

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상입니다.

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상입니다.

(해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 2억원이라는 상당한 금액이 존재하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.)

3.4. 등기부 요약

소유권보존 (주식회사비오케이랜드, 2019-03-13)

근저당권 (금산농업협동조합, 2019-04-03, 44.2억원) - 말소기준권리

근저당권 (주식회사디에이테크놀로지, 2024-02-15, 60억원) - 말소

근저당권 (조선호, 2024-10-23, 5억원) - 말소

임의경매개시결정 (금산농업협동조합, 2025-08-07, 39.8억원) - 본 경매 사건

가압류 (이덕영외 1명, 2025-08-12, 61,561,179원) - 말소

3번근저당권부채권압류 (박채희, 2026-02-23) - 말소

총 등기부채권액: 10,981,561,179원

4. 상권분석

4.1. 주요 업종 및 이용 현황

본건은 '글로벌선진학교(대안교육기관)'으로 사용 중이며, 교실, 교무실, 교육실, 음악실 등으로 활용되고 있습니다. 건축물대장상 용도는 교육연구시설 외에도 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설로 복합 등재되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 한국조세재정연구원 등 공공 및 업무시설이 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

내부는 인테리어 등으로 마감되어 있으며, 공용 위생 및 급배수설비, 소화전, 공용승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 편의시설

해당 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

5.3. 주변 환경

주변 지역에서 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 건물 전유부(502호)에 대한 대지권 등기가 미등기 상태이며, 대지권의 유무나 정확한 면적 산정이 불확실합니다. 다만, 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 매각될 예정입니다.

6.2. 토지 별도 등기 (압류, 가압류)

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지) 자체에 별도의 압류(2025.08.05. 제4099297호) 및 가압류(2025.08.12. 제4240220호) 등기가 존재합니다. 이는 향후 소유권 이전 시 법적 복잡성을 야기할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 내부 가벽 설치

건축물 현황도상 호별 경계 벽체가 없는 상태이며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치한 상태로 학교 관련 시설로 이용 중입니다. 이는 향후 내부 구조 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 행정중심복합도시 내 교육연구시설로 활용되고 있는 구분건물입니다. 양호한 입지조건과 현재 학교로 사용 중이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 대지권 미등기 및 토지에 대한 별도 등기(압류, 가압류) 존재는 가장 큰 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 또한, 임의로 설치된 가벽 등 내부 구조 변경 가능성도 잠재적 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 교육 관련 시설로의 활용 가능성.

* 한국조세재정연구원 등 주요 기관 인근의 입지적 장점.

* 신축된 건물(2019년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

본 건은 대지권 미등기 및 토지상의 별도 등기(압류, 가압류) 존재 등 복합적인 리스크 요인이 있어, 정확한 예상 입찰가 산출에는 법률 전문가의 정밀한 권리 분석과 추가적인 현장 조사가 필수적입니다. 인수될 수 있는 권리(보증금)는 없으나, 이러한 리스크 해소에 소요될 비용과 향후 예상되는 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 상기 감정가 418,000,000원을 기준으로, 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.