나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503108 [5] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층505호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 ""한국조세재정연구원"" 동측 인근에 위치하는 구분건물
(7개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루며, 공동주택
등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층,지상6층건내 5층 7개호(501~507)로서
(사용승인일: 2019.03.06)
외벽 : 자연석 및 판넬 등 마감
내부 : 인테리어 등 마감

이용상태

공히 공부상 ""교육연구시설(학원)""로 ""글로벌선진학교(대안학교)""로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전, 공용승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형, 평지의 토지로 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 중로에 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(접함),가축사육제한구역(전부)
예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건기호3~6(503호 ~506호)은 건축물현황도상 호별경계에 있는 벽체가
없는 상태이며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중이니 경매참
여시 이점 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류) 있음.
대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
현황조사에 따르면 5층 전체는 인테리어 공사 후 4층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)' 교실, 교무실, 교육실, 음악실 등으로 사용하고 있음.
목록3,4,5,6은 건축물현황도상 호별 경계에 있는 벽체가 없으며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503108 (5)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층505호

용도: 교육연구시설

감정가: 804,000,000원

토지면적: 2115.00㎡ (약 640.09평)

건물면적: 156.28㎡ (약 47.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금산농업협동조합

건축물 사용승인일: 2019년 03월 06일

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕

총 층수: 지하3층, 지상6층

해당 층수: 5층

2. 입지조건

주위환경: 본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 한국조세재정연구원 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루고 공동주택 등이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건은 중로에 2면이 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(접함), 가축사육제한구역(전부), 예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 04월 03일 접수된 금산농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 매각으로 인하여 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을1: 근저당권 (금산농업협동조합)

* 을2: 근저당권 (주식회사디에이테크놀로지)

* 을3: 근저당권 (조선호)

* 갑2: 임의경매개시결정 (금산농업협동조합)

* 갑3: 가압류 (이덕영 외 1명)

* 을3-2: 채권압류 (박채희)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다 (지상권개요: 없음).

등기부채권 총액: 10,981,561,179원

임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 18,000,000원 (이 금액의 성격에 대한 추가 확인 필요)

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 세종특별자치시 반곡동 일대는 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 인근에 한국조세재정연구원 등 다수의 국책 연구기관이 밀집해 있어 관련 종사자들을 배후로 한 유동인구 및 고정수요가 기대됩니다. 비오케이아트센터 자체도 공연, 전시, 문화 강좌 등을 제공하는 복합문화공간으로 지역 내 문화 거점 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 본건은 '비오케이아트센터' 건물 내에 위치하며, 이 건물에는 공연장, 갤러리, 서점, 카페 등 다양한 문화 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 한국조세재정연구원을 포함한 다양한 국책 연구기관들이 밀집한 세종국책연구단지가 인접해 있습니다. 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스가 인근에서 운영되고 있습니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

혐오시설: 인근 지역(세종시 전동면 송성리)에서 폐기물 처리시설 관련 사업(친환경종합타운)이 추진되었으나, 주민 반대 및 법적 분쟁이 다수 발생했으며, 2026년 초 보도된 내용에 따르면 해당 시설의 음식물쓰레기 처리 기능이 제외되거나, 사업 추진 자체에 불확실성이 있는 상황입니다. 다만, 본건의 소재지인 반곡동과는 지리적으로 분리되어 있어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건의 대지권이 등기되지 않아 대지권의 유무를 알 수 없으며, 이는 향후 소유권 행사 및 재산권 행사에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다. 감정평가액에는 적정 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

토지 별도 등기: 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 압류 및 가압류 등 별도 등기가 존재하여 토지에 대한 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

구획 임의 설치: 건축물 현황도상 호별 경계 벽체가 없으나, 사용자가 임의로 가벽을 설치하여 학교 관련 시설로 사용하고 있어, 원상복구 또는 구분 소유권 명확성에 대한 문제 발생 가능성이 있습니다.

내부 사용 현황: 5층 전체는 인테리어 공사를 거쳐 4층 전체와 함께 '글로벌선진학교'로 사용 중이며, 교실, 교무실, 교육실 등으로 이용되고 있습니다. 이는 특정 용도로만 사용되고 있음을 시사합니다.

차임/보증금 관련: '사단법인글로벌선진교육'의 차임 금액(18,000,000원)이 일반적인 월세와 비교하여 이례적으로 높을 수 있어, 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 반곡동의 행정중심복합도시 내 우수한 입지에 위치한 교육연구시설입니다. 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이며, 주변에 연구단지와 문화시설이 있어 생활 편의성과 직주근접성이 양호합니다. 특히 '글로벌선진학교'라는 기관이 임차하여 사용 중인 점은 안정적인 임대 수요를 기대하게 하는 요소입니다. 그러나 대지권 미등기 및 토지에 대한 별도 등기(압류, 가압류) 존재, 내부 가벽 설치를 통한 임의 구획 사용 등 법적, 물리적 측면에서 상당한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 문제들은 경매 참여 시 신중한 검토와 추가적인 확인을 요구합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 행정중심복합도시 내 주요 기관 및 문화시설 밀집 지역에 위치합니다.

신축 건물: 2019년에 준공되어 건물의 노후도가 낮습니다.

안정적 임차 수요: '글로벌선진학교'라는 교육기관이 사용 중으로, 장기적인 사용 및 임대차 계약 가능성이 있습니다.

향후 개발 가능성: 세종시의 지속적인 발전과 함께 주변 지역의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최저매각가격 정보가 제공되지 않아 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 본건의 감정가는 804,000,000원입니다.

다만, 본 물건은 대지권 미등기, 토지에 대한 별도 등기(압류, 가압류), 내부 임의 구획 등 중대한 권리 및 물적 하자가 존재하므로, 입찰 참여 시 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 최저매각가격을 기준으로 하되, 관련 법률 검토 및 현장 확인을 통해 정확한 권리 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 일반적인 경매의 경우, 이러한 위험 요소를 감안하여 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 건의 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.