나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503108 [7] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층507호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 ""한국조세재정연구원"" 동측 인근에 위치하는 구분건물
(7개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루며, 공동주택
등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층,지상6층건내 5층 7개호(501~507)로서
(사용승인일: 2019.03.06)
외벽 : 자연석 및 판넬 등 마감
내부 : 인테리어 등 마감

이용상태

공히 공부상 ""교육연구시설(학원)""로 ""글로벌선진학교(대안학교)""로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전, 공용승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형, 평지의 토지로 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 중로에 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(접함),가축사육제한구역(전부)
예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건기호3~6(503호 ~506호)은 건축물현황도상 호별경계에 있는 벽체가
없는 상태이며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중이니 경매참
여시 이점 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류) 있음.
대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
현황조사에 따르면 5층 전체는 인테리어 공사 후 4층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)' 교실, 교무실, 교육실, 음악실 등으로 사용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경503108 (7)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층507호

감정가: 702,000,000원

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 건물 정보

건물 명칭: 비오케이아트센터 주건축물제1동

구분 건물: 5층 507호

등록 용도: 제1종근린생활시설 (건축물대장상 표제부 기준. 기타 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설)

현황 용도: 교육연구시설 (글로벌선진학교로 사용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕

건축 연면적: 13,855.61㎡ (약 4,191.34평)

사용 승인일: 2019년 03월 06일

지상 층수: 6층

지하 층수: 3층

1.3. 면적 정보

건물 전용 면적: 137.93㎡ (약 41.72평)

토지 전체 면적: 2115.00㎡ (약 639.79평) (건축물대장상)

*본건 구분건물에 귀속되는 토지 지분은 제공된 정보상 0㎡로 명시되어 있으나, 대지권 미등기 상태임을 유의해야 합니다.*

토지 제시외 면적: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

세종특별자치시 반곡동 소재 "한국조세재정연구원" 동측 인근에 위치하며, 행정중심복합도시 내 상업지역에 속함.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 및 공동주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 도시 환경을 형성하고 있음.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량으로 진출입이 용이하며, 중로에 2면이 접해 있어 도로 접근성이 양호함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편임.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 04월 03일자 금산농업협동조합 근저당권.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰로 인해 위 모든 권리는 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원 (연간 추정)

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

3.3. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

행정중심복합도시 상업지역에 위치하여 잠재적인 배후 수요가 풍부함.

주변 공공기관, 업무시설, 주거시설과의 연계성이 좋음.

4.2. 업종 적합성

본건은 교육연구시설로 사용 중이며, '글로벌선진학교'로 운영되고 있어 해당 용도에 적합함.

주변 상권의 특성을 고려할 때, 교육 관련 시설 또는 복합 상업 시설로서의 가치 보유.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

행정중심복합도시 내 위치하여 다양한 상업, 행정, 문화 시설 이용이 편리함.

차량 접근성 및 대중교통망이 양호하여 주요 지역으로의 이동이 용이함.

5.2. 교육 환경

본건 자체가 학교 시설로 운영되고 있으며, 주변 교육 기관과의 연계 가능성 존재.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지 관련 별도 등기

본건 구분건물의 대지권에 해당하는 토지(세종시 반곡동 848번지)에 대한 대지권 등기가 미등기 상태임.

해당 토지에 2025년 08월 05일자 압류(제4099297호) 및 2025년 08월 12일자 가압류(제4240220호) 등 별도 등기가 존재하여, 대지권의 정확한 유무 및 권리 관계 확인에 주의가 필요함.

단, 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 낙찰 후 대지권 확보 절차 및 비용 발생 가능성을 인지해야 함.

6.2. 건물 내부 구획의 임의성

건축물현황도상 일부 호실(503호 ~ 506호)의 경우, 호별 경계 벽체가 없는 상태로 사용자가 임의 구획하여 학교 관련 시설로 이용 중임.

이는 향후 건물 이용 및 관리, 또는 소유권 행사 시 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 현황을 확인해야 함.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대관계는 미상으로 명확히 파악되지 않으나, 현재 '사단법인글로벌선진교육'이 보증금 2억 원으로 사용 중인 것으로 파악됨. (대항력 없음)

6.4. 혐오시설 확인 필요

주변 지역에 혐오시설 존재 여부는 외부 지도 검색 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 세종시 행정중심복합도시 내 교육연구시설로 활용 중인 우량 입지의 구분건물임.

교통, 주변 인프라 접근성 등 기본적인 입지 조건은 양호하나, 대지권 미등기 및 해당 토지에 설정된 별도 등기(압류, 가압류)가 본건의 가장 큰 리스크 요소임.

현재 '글로벌선진학교'로 사용되고 있으며, 임차인은 대항력은 없으나 2억 원의 보증금이 존재함.

낙찰 후 대지권 확보를 위한 추가 절차 및 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 하며, 내부 구획의 임의성 또한 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시라는 미래 가치가 높은 지역에 위치.

* 교육연구시설로서의 안정적인 수요 및 활용 가능성.

* 향후 대지권 문제가 원만히 해결될 경우, 상당한 시세 차익 기대 가능.

* 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

최저매각가격: 702,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 경우, 대지권 미등기 및 토지 관련 별도 등기 등 명확한 리스크가 존재하므로, 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 타당함.

대지권 확보 예상 비용, 추가적인 법적 절차 비용, 임의 구획된 내부 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

특히, 보증금 2억 원이 존재하므로 (비록 대항력은 없으나) 임차인과의 원만한 협상 또는 명도 관련 비용도 감안해야 할 수 있음.

잠정적 예상 입찰가 범위: (감정가 - 리스크 할인율)

리스크 요인을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 전략적인 판단이 필요함.

예상 입찰가: 560,000,000원 ~ 630,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기 바랍니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.