나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503628 [2] 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 '금암2리마을회관' 남동측 인근에 위치하며 주위는 전원주택단지 및 전,답 등의 농경지와 로변으로 소규모 점포 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건 북서측으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 건물로서, 외벽: 징크판넬 및 석재붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): '일반음식점(상호명: D.GREEN CAFE)' 으로 이용중임. 일련번호(2): '일반음식점(상호명: BLUESTONE)' 으로 이용중임. 일련번호(3): '일반음식점(상호명: 풍류다방)' 으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, '대(상업용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하고, 북측으로 왕복4차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고 시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임 - 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

물건 비고

등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 다름.
감정평가서는 일반건축물대장상 면적을 기준으로 면적 사정·표기하고, 대지권은 등기사항전부증명서상 대지권면적으로 기재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503628 (2)

소재지: 세종특별자치시 장군면 금암리 341-1 1동 1층 101호

건물명: (정보 없음)

토지 면적: 92.30㎡ (약 27.9평)

토지 지분: 92.30㎡ (약 27.9평)

건물 면적: 143.22㎡ (약 43.3평)

건물 지분: 143.22㎡ (약 43.3평)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 943,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 이OOOOOO

주요 특이사항: 공동담보 물건

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 건물 중 1층 101호

사용승인일: 2014년 07월 31일

1.1. 면적 관련 주의사항

등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 서로 다릅니다.

감정평가서는 일반건축물대장상의 면적을 기준으로 면적을 사정 및 표기하였으며, 대지권은 등기사항전부증명서상의 대지권면적으로 기재하였습니다.

이러한 면적 차이는 물건 확인 시 반드시 검토해야 할 사항입니다.

1.2. 입지조건

물건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 '금암2리 마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 전원주택단지, 전, 답 등의 농경지와 함께 로변으로 소규모 점포들이 형성되어 있는 지역입니다.

물건 북서측으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 있어 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

북측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

금강 주변 지역으로서 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 03월 04일 접수된 웅진새마을금고 근저당권 (채권액 금1,040,000,000원)입니다.

등기사항전부증명서 요약에 따르면, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 1. 임차인 현황

임차인: 도현승

보증금: 100,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2022년 12월 23일

확정일자: 2024년 02월 22일

배당신고일자: 2026년 01월 29일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

현재 본 물건은 1층 101호로서 '일반음식점' 용도로 이용 중입니다.

상호명으로는 D.GREEN CAFE, BLUESTONE, 풍류다방이 확인되었습니다.

전원주택단지와 농경지 지역 내에 위치하지만, 일부 로변 상가들이 있어 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

유사 업종의 임대 현황 및 수요 파악이 상권 분석에 중요합니다.

1.5. 생활정보

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 마을회관이 있으며, 전원주택 단지가 있어 주거 환경과 혼합된 형태를 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

면적 불일치: 등기부등본과 건축물대장 상 면적의 차이는 명확한 법적 검토가 필요하며, 실제 현장 확인을 통해 오차 범위를 파악해야 합니다.

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채권 총액이 상당히 높은 편입니다. 비록 등기부상 대부분의 권리가 말소 예정이나, 동일 담보로 묶여있는 다른 물건들의 현황 및 가치 평가를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

임차인 명도: 임차인은 대항력이 없으나, 잔여 배당금 여부, 명도 협의 과정에서의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 배당 신고일자가 비교적 최근이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 장군면 금암리의 근린상가로, 현재 3개의 일반음식점으로 운영 중입니다.

권리관계는 복잡한 근저당 및 압류, 가압류 등이 설정되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정으로 인수 부담은 없습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하며, 보증금 1억원에 대한 배당 처리가 예정되어 있습니다.

다만, 등기부와 건축물대장 간의 면적 차이 및 공동담보 물건이라는 점에서 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

주변 환경은 농경지와 전원주택단지가 혼재된 지역이며, 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익: 현재 3개의 음식점이 영업 중으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (직접 운영 또는 승계 시)

소멸되는 권리: 복잡한 권리 관계가 모두 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

세종시 개발 잠재력: 세종시의 지속적인 성장 및 개발 계획에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 943,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 하자(면적 불일치, 공동담보 등)를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 검토가 시작되나, 본 물건의 경우 현장 방문을 통한 면밀한 가치 평가 및 임대 수요 분석이 선행되어야 합니다.

최근 거래 사례, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.