나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503108 [3] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층503호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 ""한국조세재정연구원"" 동측 인근에 위치하는 구분건물
(7개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루며, 공동주택
등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층,지상6층건내 5층 7개호(501~507)로서
(사용승인일: 2019.03.06)
외벽 : 자연석 및 판넬 등 마감
내부 : 인테리어 등 마감

이용상태

공히 공부상 ""교육연구시설(학원)""로 ""글로벌선진학교(대안학교)""로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전, 공용승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형, 평지의 토지로 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 중로에 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(접함),가축사육제한구역(전부)
예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건기호3~6(503호 ~506호)은 건축물현황도상 호별경계에 있는 벽체가
없는 상태이며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중이니 경매참
여시 이점 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류) 있음.
대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
현황조사에 따르면 5층 전체는 인테리어 공사 후 4층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)' 교실, 교무실, 교육실, 음악실 등으로 사용하고 있음.
목록3,4,5,6은 건축물현황도상 호별 경계에 있는 벽체가 없으며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503108 (3)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층 503호

도로명 주소: 세종특별자치시 국책연구원3로 12, 503호 (반곡동, 비오케이아트센터)

용도: 교육연구시설 (건축물현황도상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설 복합 용도)

감정가: 116,200,000원

건물 사용승인일: 2019년 03월 06일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금산농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 2,115.00㎡ (약 640평)

토지 지분: 0㎡ (구분건물로, 토지권은 건물과 일체로 취급되며, 별도 등기되지 않은 대지권으로 인해 미등기 상태)

건물면적: 231.09㎡ (약 70평)

건물 지분: 231.0911㎡ (약 70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 "한국조세재정연구원" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 및 공동주택 등이 혼재하는 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 생활 및 업무 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 6층 건물 내 5층에 위치합니다.

사용승인일은 2019년 03월 06일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 자연석 및 판넬 등으로 마감되었으며, 내부는 인테리어로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용 상태 및 도로 조건

토지는 대체로 가장형이며 평지에 위치한 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

본건은 중로에 2면이 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속해 있으며, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 04월 03일 접수된 금산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류 등)가 소멸될 예정입니다.

매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사비오케이랜드 (2019-03-13)

근저당: 금산농업협동조합 (말소기준)

근저당: 주식회사디에이테크놀로지 (말소)

가압류: 전병선 (말소)

근저당: 조선호 (말소)

임의경매: 금산농업협동조합 (말소)

가압류: 이덕영 외 1명 (말소)

3번근저당부채권압류: 박채희 (말소)

총 등기부채권 합계: 11,031,607,562원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 세종시 반곡동은 행정중심복합도시 내에 위치하며, 한국조세재정연구원 등 공공기관 및 업무시설이 밀집해 있는 지역입니다. 상업지역으로 분류되어 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 분포하고 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

공부상 용도는 교육연구시설(학원)로 되어 있으나, 현재는 "글로벌선진학교(대안교육기관)"로 사용 중입니다. 5층 전체와 4층 전체층을 교실, 교무실, 교육실, 음악실 등으로 활용하고 있습니다.

4.3. 건물 상태

2019년 준공된 건물로 외관 및 내장재가 비교적 최신 상태일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

행정중심복합도시 내 상업지역에 위치하여 쇼핑, 식당, 은행 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

현재 '글로벌선진학교'로 운영 중이며, 주변에 다수의 학교 및 교육 관련 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 인근 시설

한국조세재정연구원 등 관공서 및 연구기관이 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 구분건물이지만 대지권이 미등기 상태입니다.

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(압류, 가압류)가 존재하며, 대지권 유무 및 정확한 권리 관계 확인이 필요합니다.

다만, 최저매각가격에는 적정 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 낙찰 후 절차를 통해 대지권 확보가 가능할 수 있으나 이에 대한 추가적인 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.

6.2. 임의 구획 및 가벽 설치

건축물현황도상 호별 경계 구획이 명확하지 않은 상태로, 사용자가 임의로 가벽을 설치하여 '글로벌선진학교' 시설로 이용 중입니다.

특히 503호~506호(목록3,4,5,6)에 해당하며, 향후 원상복구 또는 내부 구조 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 현재 이용 용도와 공부상 용도 차이

현재 '글로벌선진학교'로 사용 중이나, 공부상으로는 교육연구시설(학원) 및 근린생활시설, 문화집회시설 등 복합 용도로 기재되어 있습니다.

이는 임차인의 대항력 부재와 관련이 있을 수 있으며, 향후 사업 영위 시 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 핵심 지역인 행정중심복합도시 내 상업지역에 위치하며, 비교적 신축인 건물(2019년 준공)로서 교육연구시설로 활발하게 사용되고 있다는 점에서 투자 가치가 있습니다.

다수의 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

하지만 대지권 미등기 및 임의 구획으로 인한 가벽 설치 등은 본건의 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석, 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안한 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 우량 입지 (상업지역, 공공기관 인접)

* 최신 건물 (2019년 준공)로 상품성 우수

* 교육연구시설로 현재 운영 중으로, 임대 또는 직접 사용 시 즉시 수익 창출 가능성

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

* 대지권 미등기, 가벽 설치 등 리스크 해소 시 상당한 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,200,000원입니다.

해당 물건은 대지권 미등기 및 임의 구획 가벽 설치와 같은 명확한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 부분을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 시세, 향후 용도 변경 가능성, 대지권 문제 해결을 위한 예상 비용 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있으나, 제시된 감정가와 리스크 요인을 바탕으로 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 본건은 '인수 보증금'이 0원이므로, 해당 리스크를 감안한 가격으로 접근하는 것이 전략적으로 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.