나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4278 [3] 충청북도 괴산군 청안면 청용리 115 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청안면 문당리 소재 '진더리마을' 북서측 근거리 및 충청북도 괴산군 청안면 청용리 소재 '청용리1구회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량으로 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사진 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호(2): 완경사진 사다리형의 토지로서, 묵전 상태임. 기호(3): 완경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(4): 완경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(5): 완경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(6): 완경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(7): 완경사진 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 기호(8): 완경사진 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 기호(9): 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,3,5,7,8): 지적도상 맹지임. 기호(4): 본건 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접함. 기호(6): 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(9): 본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(7): 계획관리지역(2022-04-11), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(8): 계획관리지역(2022-04-11) , 성장관리계획구역(일반형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(9): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10): 벽돌구조 기와지붕 지상2층 건물로서 외벽: 흙벽마감 등. 내벽: 황토마감 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호 등 마감. 기호(10-1): 경량철골구조 경량철골트러스위철판넬지붕 단층 건물로서 내,외벽: 판넬마감 등. 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

기호(10): 단독주택으로 이용중임. 기호(10-1): 차고(창고)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건요약

사건번호: 청주지방법원 2025타경4278 (3)

소재지: 충청북도 괴산군 청안면 청용리 115

용도: 답

감정가: 14,574,000원

토지면적: 347.00㎡ (약 105평)

토지지분: 347㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 증OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명 제출필수 (미제출 시 보증금 몰수, 발급 기간 확인 후 입찰 요망).

특수물건정보: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 토지상세정보

본건은 총 347.00㎡의 토지를 매각 대상으로 하며, 토지 자체의 이용 현황은 다음과 같습니다.

* 기호(1): 자연림 상태, 완경사 부정형 토지

* 기호(2): 묵전 상태, 완경사 사다리형 토지

* 기호(3): 전으로 이용 중, 완경사 부정형 토지

* 기호(4): 전으로 이용 중, 완경사 사다리형 토지

* 기호(5): 전으로 이용 중, 완경사 부정형 토지

* 기호(6): 전으로 이용 중, 완경사 부정형 토지

* 기호(7): 묵전 상태, 완경사 부정형 토지

* 기호(8): 묵전 상태, 완경사 부정형 토지

* 기호(9): 단독주택 건부지로 이용 중, 대체로 평탄한 부정형 토지

1.3. 건물정보

감정평가서상 건물(기호 10, 10-1)에 대한 설명이 있으나, 본 경매 물건의 매각 대상은 토지이며 건물은 포함되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청안면 문당리 소재 '진더리마을' 북서측 근거리 및 충청북도 괴산군 청안면 청용리 소재 '청용리1구회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

* 기호(1,2,3,5,7,8): 지적도상 맹지입니다.

* 기호(4): 본건 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접합니다.

* 기호(6): 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 기호(9): 본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 각 필지별로 다양한 지역 지구 지정 및 가축사육제한구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 기호(1): 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역), 준보전산지

* 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)

* 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양,사슴 사육제한구역, 500M 이내 젖소 사육제한구역)

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역, 500M 이내 젖소 사육제한구역)

* 기호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역, 500M 이내 젖소 사육제한구역)

* 기호(6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양,사슴 사육제한구역, 500M 이내 젖소 사육제한구역)

* 기호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양,사슴 사육제한구역), 비행안전제3구역(전술), 준보전산지

* 기호(8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양,사슴 사육제한구역), 비행안전제3구역(전술)

* 기호(9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(100M 이내 모든 축종 사육제한구역)

4. 권리분석

4.1. 등기부요약

* 말소기준권리: 근저당권 (을1) 2021-06-22 (증평농업협동조합, 65,000,000원)

* 등기부채권 총액: 131,220,229원

* 등기부상 권리내역:

* 소유권이전: 염창의 (1992-05-06), 염혁준 (2014-07-09, 증여)

* 근저당권: 증평농업협동조합 (2021-06-22, 65,000,000원), 증평농업협동조합 (2023-08-24, 39,000,000원), 증평농업협동조합 (2024-05-27, 18,200,000원)

* 가압류: 충북신용보증재단 (2025-05-19, 9,020,229원)

4.2. 소멸주의

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 개요 없음.

5. 상권분석

본건 소재지는 농경지, 임야, 단독주택이 주를 이루는 농촌 지역으로, 주변에 별다른 상업 시설이나 편의 시설이 발달하지 않은 것으로 파악됩니다. 특별히 혐오 시설이나 대규모 산업 단지가 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 환경

본건은 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 구성되어 있습니다.

6.2. 이용 및 기반시설

* 토지 이용: 일부는 자연림, 묵전, 경작지(전)로 이용 중이며, 일부는 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 건물: 감정평가서상 단독주택(기호 10) 및 차고(창고)(기호 10-1)가 언급되었으나, 본 경매 물건은 토지만 매각 대상입니다.

* 기반시설: 위생, 급배수, 난방 설비 등이 언급되었으나, 이는 포함되지 않는 건물에 대한 내용입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 관련 주의사항

본건은 농지(답)이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 농지법 등 관련 법규 개정으로 발급 기간이 연장될 수 있으니, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부 및 소요 기간을 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 토지별 제한사항

각 토지별로 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(종류별, 거리별 상이), 비행안전제3구역(전술), 준보전산지 등의 규제를 받습니다. 특히 일부 토지는 100M 이내 모든 축종 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

7.3. 맹지 존재

일부 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.4. 건물 미포함

매각 대상에 건물이 포함되지 않으므로, 건물 이용 및 철거 등에 대한 별도의 계획이 필요합니다.

7.5. 중복병합사건

중복 병합 사건으로 진행되므로, 경매 절차 진행 시 참고해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 괴산군 농촌 지역에 위치한 농지로서, 현재 일부 경작지, 묵전, 자연림, 주택 부지로 이용되고 있습니다. 매각 대상은 토지이며 건물은 포함되지 않습니다. 가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명 발급의 필수성과 미제출 시 발생하는 불이익입니다. 또한, 각 토지별로 상이한 지역 지구 지정 및 각종 제한 사항(가축 사육 제한, 비행안전구역 등)과 일부 맹지 존재 여부를 종합적으로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재적 가치: 농업 경영 목적 또는 농지법상 이점이 있는 경우 투자를 고려할 수 있습니다.

* 계획관리 및 성장관리구역 지정: 일부 토지가 계획관리 또는 성장관리구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 시 용도 변경 등 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 부동산 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 농지 취득 관련 법규 준수 여부 등 다양한 요소를 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.