나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4278 [4] 충청북도 괴산군 청안면 문당리 247 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청안면 문당리 소재 '진더리마을' 북서측 근거리 및 충청북도 괴산군 청안면 청용리 소재 '청용리1구회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량으로 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사진 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호(2): 완경사진 사다리형의 토지로서, 묵전 상태임. 기호(3): 완경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(4): 완경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(5): 완경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(6): 완경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(7): 완경사진 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 기호(8): 완경사진 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 기호(9): 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,3,5,7,8): 지적도상 맹지임. 기호(4): 본건 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접함. 기호(6): 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(9): 본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(7): 계획관리지역(2022-04-11), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(8): 계획관리지역(2022-04-11) , 성장관리계획구역(일반형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(9): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10): 벽돌구조 기와지붕 지상2층 건물로서 외벽: 흙벽마감 등. 내벽: 황토마감 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호 등 마감. 기호(10-1): 경량철골구조 경량철골트러스위철판넬지붕 단층 건물로서 내,외벽: 판넬마감 등. 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

기호(10): 단독주택으로 이용중임. 기호(10-1): 차고(창고)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 수목 및 태양광 설비 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경4278 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 증OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 괴산군 청안면 문당리 247 (신주소: 충청북도 괴산군 문당길 192-11)

용도: 단독주택

건축물 구조: 벽돌구조 기와지붕 지상2층 건물 (기호 10), 경량철골구조 단층 건물 (차고/창고, 기호 10-1)

건물 이용 상태: 단독주택, 차고(창고)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

매각 포함 물건: 제시외 건물, 수목, 태양광 설비

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 339,577,100원

토지면적: 657.00㎡ (약 198.74평)

건물면적: 208.62㎡ (약 63.11평)

1.5. 특이사항

중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물, 수목 및 태양광 설비 각 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 괴산군 청안면 문당리 소재 '진더리마을' 북서측 근거리 및 충청북도 괴산군 청안면 청용리 소재 '청용리1구회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 상태

토지는 기호별로 자연림, 묵전, 전, 단독주택 건부지 등으로 이용 중입니다. 대부분 완경사진 부정형 또는 사다리형 토지로 구성되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

일부 필지는 지적도상 맹지이며, 일부 필지는 폭 약 2~3미터 내외의 비포장 또는 포장도로에 접하고 있습니다. 주택이 이용 중인 기호(9)는 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있으며, 지역별로 가축사육제한구역(특정 축종 및 거리 제한), 준보전산지, 비행안전제3구역, 성장관리계획구역 등이 복합적으로 지정되어 있습니다. 특히, 다양한 가축사육 제한 구역이 설정되어 있어 축산업 관련 용도로는 제약이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

토지 등기부에는 소유권 이전, 지분 이전, 강제경매, 매매, 공유물 분할 등의 기록이 있으며, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었다가 대부분 말소되었습니다. 건물 등기부 역시 소유권 보존 후 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었다가 말소된 상태입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2017년 7월 12일 접수된 증평농업협동조합의 근저당권(을2)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 말소되며, 후순위 권리들 또한 말소됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 등기부상 명시된 임차인이나 보증금 미상 임차인은 확인되지 않습니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 재확인해야 할 수 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어 상업적 기능은 미미합니다. 인근 '진더리마을', '청용리1구회관' 등은 지역 생활권의 중심지 역할을 할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의시설은 부족한 편입니다. 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 가까운 읍/면 소재지(청안면)에 기본적인 편의시설(관공서, 마트, 병원, 약국 등)이 위치할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 쇼핑센터나 문화시설 등은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교육시설

인근 청안면 지역에 초등학교, 중학교 등이 위치할 수 있으나, 고등학교 등의 상급 교육 시설은 인근 도시 지역으로 통학이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한사항 관련

다양한 용도지역 지정 및 가축사육제한구역, 산지 관련 규제 등이 있어 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 특정 축종의 사육 제한 거리가 다양하게 설정되어 있어 향후 축사 인근에 대한 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 도로 접근성 관련

일부 토지 필지가 맹지이거나 폭이 좁은 도로에 접하고 있어 토지 이용 및 재산권 행사에 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물/물건 관련

일괄매각 대상에 제시외 건물, 수목, 태양광 설비 등이 포함되어 있으므로, 이에 대한 명확한 인수 여부 및 처리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역이 농경지와 임야, 주택이 혼재된 지역 특성상, 인근에 농축산 관련 시설(축사 등)이 위치할 가능성이 있습니다. 이는 소음, 악취 등 거주 환경에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 주변 환경 및 혐오시설 유무를 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 괴산군의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 제시외 건물, 수목, 태양광 설비 등 부대시설을 포함하여 일괄 매각되는 특징이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성이 낮고, 다양한 토지 이용 제한 및 가축사육 제한 구역 지정이 있어 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 주변에 축사 등 혐오시설이 있는지 여부를 현장 조사로 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 경매 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 태양광 설비 등 부대 시설이 포함되어 있어 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 전원생활이나 소규모 농장 운영 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 339,577,100원입니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 지역의 유사 단독주택, 토지 거래 사례, 건축물의 현 상태(수리 여부, 노후도 등)에 대한 상세한 조사가 필수적입니다. 또한, 주변의 혐오시설 유무 및 농업 관련 규제 등 잠재적 리스크 요인이 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가 수준과 지역적 특성, 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 가치를 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 면밀한 현장 조사와 지역 부동산 전문가의 의견을 종합하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.