나이스옥션 법원경매 청주 2025타경4278 [2] 충청북도 괴산군 청안면 청용리 109 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청안면 문당리 소재 '진더리마을' 북서측 근거리 및 충청북도 괴산군 청안면 청용리 소재 '청용리1구회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량으로 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사진 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호(2): 완경사진 사다리형의 토지로서, 묵전 상태임. 기호(3): 완경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(4): 완경사진 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(5): 완경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(6): 완경사진 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호(7): 완경사진 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 기호(8): 완경사진 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 기호(9): 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,3,5,7,8): 지적도상 맹지임. 기호(4): 본건 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접함. 기호(6): 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(9): 본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(7): 계획관리지역(2022-04-11), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(8): 계획관리지역(2022-04-11) , 성장관리계획구역(일반형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(9): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10): 벽돌구조 기와지붕 지상2층 건물로서 외벽: 흙벽마감 등. 내벽: 황토마감 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호 등 마감. 기호(10-1): 경량철골구조 경량철골트러스위철판넬지붕 단층 건물로서 내,외벽: 판넬마감 등. 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

기호(10): 단독주택으로 이용중임. 기호(10-1): 차고(창고)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경4278 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 증평농업협동조합 (제공된 정보 기반)

매각 대상: 토지 매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 괴산군 청안면 청용리 109

용도: 전 (밭)

토지면적: 231.00㎡ (약 70평)

토지감정가: 6,930,000원

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 괴산군 청안면 문당리 소재 '진더리마을' 북서측 근거리 및 청안면 청용리 소재 '청용리1구회관' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 인근까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 토지 분석

3.1. 토지 현황

본건은 여러 필지의 토지로 구성되어 있으며, 완경사의 부정형 및 사각형 토지로서, 전(밭)으로 이용 중이거나 묵전, 자연림 상태의 토지가 혼재되어 있습니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(젖소, 소, 말, 양, 사슴, 닭, 오리, 메추리 등 축종 및 거리별 제한 상이)에 다수 해당됩니다.

일부 필지는 준보전산지, 비행안전제3구역(전술) 등 산지관리법 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한사항이 존재합니다.

인접 도로 상태는 일부 필지가 지적도상 맹지이나, 일부 필지는 폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

4. 건물 정보

본건은 토지매각 대상이며, 제공된 정보상 건물 면적은 0.00㎡로 건물이 존재하지 않습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

소유권은 염창의, 염혁준에게 이전되었습니다.

등기부상 권리로는 증평농업협동조합의 근저당 3건(총 122,200,000원) 및 충북신용보증재단의 가압류 1건(9,020,229원)이 존재하였으나, 본 경매 절차의 말소기준권리인 을1 근저당(2021.06.22. 접수)보다 후순위 권리들이므로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 131,220,229원입니다.

5.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 증평농업협동조합 근저당 (2021.06.22. 접수)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 없습니다.

인수되는 권리: 제공된 정보상 없습니다.

5.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황 및 인수 보증금은 0원입니다.

6. 특이사항 및 리스크

6.1. 농지 관련 사항

본건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 농지법 개정으로 발급 기간이 연장되었으므로 입찰 전 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

본 사건은 중복 병합 사건이며, 공동 담보로 설정된 물건입니다.

토지이용계획상 가축사육 제한 구역, 산지, 군사시설 보호 구역 등에 해당되어 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

현장 조사를 통해 주변의 혐오시설 유무 등을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 괴산군에 위치한 농지로서, 토지 자체의 감정가는 6,930,000원입니다.

다수의 필지가 맹지이거나 경사 지형이며, 가축 사육 제한 등 각종 개발 제한이 존재하는 점은 개발 또는 활용에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

권리 관계는 인수할 권리 없이 모두 소멸되므로 비교적 깨끗한 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

가장 중요한 점은 농지 취득 자격 증명 발급 여부이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰에 참여할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

농지로서의 활용 가능성 (농업 종사자 또는 관련 사업자에게 적합)

향후 지역 개발 또는 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 잠재력

권리 관계가 명확하고 인수할 부담이 없음

낮은 감정가 대비 넓은 면적

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,930,000원입니다.

해당 물건은 농지로서 취득 자격이 중요하며, 각종 개발 제한 및 맹지, 경사 지형 등의 조건으로 인해 현 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 활용 계획, 실제 현장 조사 결과, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적인 경매 낙찰률 등을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 100% 범위 내에서 검토해 볼 수 있으나, 농지 취득 자격 및 개발 가능성을 면밀히 검토 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (예: 4,851,000원 ~ 6,930,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.