나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51984 [4] 충청북도 괴산군 문광면 신기리 210 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 문광면 양곡리 소재 "문광저수지" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 19번 국도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 2) 부정형 평지로서, 답으로 이용중임. 기호 3) 평탄하게 조성한 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용중임. 기호 4) 부정형 완경사지로서, 전으로 이용중임. 기호 5) 부정형 완경사지로서, 전 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 2) 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호 3) 남서측으로 로폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호 4) 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 진출입이 가능함. 기호 5) 북동측으로 로폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2) 생산관리지역, 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(덕재천)<소하천정비법>, 소하천예정지(덕재천)<소하천정비법>. 기호 3, 5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호 4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,소하천구역(덕재천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호 3, 5) 토지는 공부상 지목이 각각 "대, 전" 이나, 현황 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 벽돌구조 기와지붕 2층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호 1) 1층 : 창고로 이용중임. 2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비 및 기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망). 지상에 소재하는 비닐하우스 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51984 (4)

소재지: 충청북도 괴산군 문광면 신기리 210

용도: 전 (밭)

감정가: 41,676,000원

토지 면적: 744.00㎡ (약 225.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (건축물대장상 기재 면적은 0㎡이나, 건물 감정평가요항표에 따르면 2층 건물 존재)

건물 제시외 면적: 15.00㎡ (약 4.54평)

매각 대상: 토지 매각 (단, 제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장 (64,772,690원)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 괴산군 문광면 신기리 소재 "문광저수지" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 19번 국도가 통과하는 등 교통 상황은 보통입니다.

인근 지역은 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등이 혼재하며, 가축 사육 제한 구역 및 소하천 구역 등 다양한 용도지역 및 제한이 존재합니다.

인근으로 문광저수지가 있어 수변 환경을 누릴 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 소재지 인근에는 편의점, 주유소, 농협 등 기본적인 생활 편의시설이 차량으로 5~10분 거리에 위치하고 있으며, 괴산읍내로 이동 시 더욱 다양한 상업 시설 및 관공서를 이용할 수 있습니다.

현재까지 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

본 경매 물건은 토지를 중심으로 매각되나, 제시외 건물은 포함됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조운식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약 (말소기준권리: 2024.05.17. 농협은행주식회사 근저당권):

* 소유권 이전: 조운식 (1988.03.22.)

* 소유권 이전: 조병현 (2024.05.17.)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (175,200,000원, 2024.05.17.) - 말소기준권리

* 근저당권: 구숙자 (200,000,000원, 2024.05.30.)

* 근저당권부채권 압류: 장동수 (2025.08.05.)

* 임의경매 개시 결정: 장동수 (64,772,690원, 2025.11.11.) - 본 건 채권자

등기부상 채권 총액은 375,200,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 본 건에 지상권 등기 내용은 확인되지 않습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 자연림이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변 상권은 발달되지 않은 상태입니다.

인근의 농업 활동 및 문광저수지를 찾는 방문객 등을 대상으로 한 소규모 지역 상권이 형성될 가능성은 있으나, 주된 상업 기능은 인근 읍내를 중심으로 이루어질 것으로 보입니다.

해당 토지는 전(밭) 및 일부 도로로 이용 중이며, 토지 이용 계획상 생산관리, 계획관리, 보전관리 지역 등이 혼재되어 있어 개별 필지별로 건축 및 개발 행위 제한 사항이 다릅니다.

5. 생활정보

주거 환경은 조용하고 한적한 농촌 생활을 누릴 수 있습니다.

기본적인 생활 편의시설은 차량으로 이동해야 하며, 괴산읍내 등 중소도시로 나가야 다양한 문화, 의료, 교육 시설을 이용할 수 있습니다.

문광저수지가 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

해당 물건은 농지이므로 농업 활동을 위한 기반 시설(농기계 보관, 영농 자재 창고 등)이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로, 입찰 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으며, 발급 기간 연장 등의 변동 사항이 있을 수 있으므로 사전에 소관 행정기관에 확인이 필수적입니다.

제시외 건물 처리: 비닐하우스는 매각에서 제외되나, 그 외 제시외 건물은 포함될 수 있습니다. (건축물대장상 건물 면적이 0㎡로 기재된 점과 감정평가서상 건물 내용의 차이가 있어, 현장 조사를 통해 포함되는 건물 범위를 정확히 확인해야 합니다.)

맹지 가능성: 토지감정요항표에 따르면 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 진출입이 가능하다고 명시되어 있습니다. 도로 접근성을 명확히 확인해야 합니다.

가축 사육 제한 구역: 본 토지는 가축 사육 제한 구역에 포함되어 있어, 축산업 영위 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

건물 면적 불일치: 매각 대상이 토지임에도 불구하고 건물 감정평가서에 2층 건물이 명시되어 있으며, 건축물대장상 면적이 0㎡로 기재된 점은 추가 확인이 필요한 사항입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 본 건에는 해당 등기 내역이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 괴산의 조용한 농촌 지역에 위치한 토지로, 문광저수지와 인접하여 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

농업 활동이나 전원생활을 목적으로 하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 발급 등 법적, 행정적 절차가 필수적이며, 건물 면적 표기상의 불일치, 제시외 건물 포함 여부, 일부 필지의 맹지 가능성 등 현장 확인이 필요한 여러 리스크 요소를 가지고 있습니다.

철저한 사전 조사와 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 파악하고 대응 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

농지로서의 활용 가능성: 전(밭)으로 이용 중인 토지로, 농업 경영을 목적으로 하거나 농지를 취득하고자 하는 투자자에게 적합합니다.

전원생활 또는 귀농·귀촌 희망자에게 매력적인 입지: 조용하고 한적한 농촌 생활을 영위할 수 있는 환경입니다.

문광저수지 인근의 자연 환경: 수변을 활용한 여가 활동이나 힐링 공간 마련에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 행정 절차의 용이성, 토지 이용 계획 및 제한 사항, 그리고 입찰 참여자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 농지법 개정 사항 및 농지취득자격증명 발급 관련 변동 사항을 반드시 확인하고, 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

본 경매 건의 채권자(장 )가 신청한 경매 채권액은 64,772,690원이며, 말소기준권리인 농협은행의 채권액은 175,200,000원임을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.