나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51995 [3] 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 227-97 홍익그린빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 소재 '보은고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는등 제반 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~3-다): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호, 제3층 제303호, 제4층 제403호로서, -외 벽: 치장쌓기 등 마감입니다. -내 벽: 벽지도배 등 마감입니다. -창 호: 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

기호(1-가~3-다): 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(1-가~3-다): 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5~6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역(보은), 준공업지역, 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51995 (3)

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 227-97 홍익그린빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

건물면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 손OO

2. 입지조건

본 건은 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 소재 '보은고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며 인근 간선도로 소재 등 교통 상황은 양호한 편입니다.

남측으로 폭 약 5~6미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역(보은), 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역에 해당됩니다. 가축사육제한구역은 잠재적인 환경적 요인이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 윤종상

보증금: 45,000,000원

전입일자/확정일자: 2025년 1월 17일

배당신고일자: 2026년 1월 20일

대항력: 있음

주의사항: 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부상 권리 분석

- 소유권이전: 2016년 6월 27일 (박철균)

- 소유권이전청구권가등기: 2022년 3월 4일 (신영선)

- 강제경매: 2025년 11월 17일 (손해은, 792,890,736원) - 말소기준권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 '홍익그린빌' (지번 227-99)의 유사 면적(건물 48.3㎡) 물건이 2026년 1월 22일에 55,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 65,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

이는 감정 시점과 현재 시장 상황의 차이가 있거나, 본 건만의 개별적 가치가 감정가에 반영되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 보은고등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인의 보증금 45,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액을 증가시키는 요인입니다.

감정가와 실거래가의 차이: 감정가는 65,000,000원이나, 최근 실거래가는 55,000,000원 수준으로 약 1,000만원의 차이가 있습니다. 입찰 시 이 차이를 고려해야 합니다.

채권 총액 대비 낮은 감정가: 채권자 손OO의 경매 신청 채권액(792,890,736원) 대비 감정가가 현저히 낮아, 유찰 가능성 또는 2차 경매 진행 시 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 보은고등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 위험이 있으며, 최근 실거래가와 감정가 간의 차이, 그리고 높은 채권액 대비 낮은 감정가 등 여러 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

임차인의 보증금 인수 금액이 입찰 후 총 부담액에 미치는 영향을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하여, 총 매입 비용이 시세보다 낮아질 수 있는 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

보은고등학교 인근의 주거지로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 45,000,000원을 추가로 인수해야 할 가능성이 있습니다.

최근 실거래가(55,000,000원)와 감정가(65,000,000원)를 고려할 때, 예상 입찰가는 총 예상 매입 비용이 시세보다 낮아지는 가격으로 산정해야 합니다.

따라서, 인수할 보증금을 고려하여 실질적인 총 지출액이 시장 가치를 넘지 않도록 하는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

시장 가치를 55,000,000원으로 가정하고, 인수 보증금 45,000,000원을 고려했을 때, 수익성을 확보하기 위한 입찰가는 약 10,000,000원 ~ 15,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 위해 예상 입찰가를 15,000,000원으로 제안합니다.

이 예상 입찰가는 인수 보증금 45,000,000원을 제외한 부동산 자체의 시장 가치에서 리스크를 반영한 가격이며, 실제 총 매입 비용은 입찰가와 인수하게 될 보증금 잔액의 합이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.