나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51995 [2] 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 227-97 홍익그린빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 소재 '보은고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는등 제반 교통상황 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-가~3-다): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호, 제3층 제303호, 제4층 제403호로서, -외 벽: 치장쌓기 등 마감입니다. -내 벽: 벽지도배 등 마감입니다. -창 호: 샷시창호 등 마감입니다.

이용상태

기호(1-가~3-다): 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(1-가~3-다): 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5~6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역(보은), 준공업지역, 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 하수처리구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51995 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 물건 명세

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 227-97 홍익그린빌 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

건물지분: 48.3㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제303호

사용승인일: 2013-06-14

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 건은 충청북도 보은군 보은읍 죽전리 소재 '보은고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로는 폭 약 5~6미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역(보은), 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(2024-07-05)(전부제한 구역), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 이는 가축 사육 및 특정 배출 시설 설치에 제한이 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황 및 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 17일 접수된 청주지방법원의 강제경매 개시 결정(채권자: 손해은, 채권액: 792,890,736원)입니다. 이보다 선행하는 권리 중 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석 및 보증금 인수

* 최정아 (전입일자: 2025-06-02, 확정일자: 2025-12-22)가 거주 중이며, 보증금 17,000,000원, 차임 0원입니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당 신고일자는 2026년 01월 06일입니다.

3.3. 특이사항 및 권리 인수

주의사항에 명시된 바와 같이, 대항력 있는 임차인이 존재하며 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 지상권 설정 내용은 확인되지 않았습니다. (단, 임차인 관련 인수 부담은 명확히 존재합니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재된 소규모 상권으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설 및 환경

주변에 보은고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 가축사육제한구역 등 환경 관련 규제 사항을 유의할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 최정아 씨의 보증금 17,000,000원 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 이 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 금액을 부담해야 하므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

5.2. 환경 및 규제 관련 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 해당 지역에서의 건축 행위나 토지 이용에 있어 추가적인 확인 및 규제가 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군 보은읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 인근 학교와의 접근성이 좋고 차량 접근도 용이한 편이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 부담이라는 명확한 위험 요소를 안고 있습니다.

7. 투자 포인트

* 최근 시장 거래가 확인: 유사 면적대의 거래가 55,000,000원에 이루어진 점은 시세 파악에 중요한 지표가 됩니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 보은군 지역의 잠재적인 개발 계획이나 가치 상승 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시세 대비 감정가가 높지 않은 편이나, 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 65,000,000원

최근 유사 물건 매매가: 55,000,000원 (48.3㎡ 기준)

인수 가능 임차인 보증금: 17,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 인근 유사 면적대의 최근 매매가(55,000,000원)를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 17,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로, 실질적인 총 매수 비용이 시장가 수준이 되도록 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

따라서, 총 매수 비용이 55,000,000원 수준이 되도록 가정할 때, 예상되는 입찰가는 약 38,000,000원 (55,000,000원 - 17,000,000원)이 됩니다. 경매의 변동성을 감안하여, 예상 입찰가 범위는 40,000,000원 ~ 45,000,000원으로 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 총 매수 비용은 약 57,000,000원 ~ 62,000,000원 수준이 될 것으로 예상됩니다. (이는 임차인 보증금이 전액 매수인이 인수한다는 가정 하에 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.