나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87993 [1] 경기도 동두천시 생연동 380 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일감정 · 평가일 2024.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "생연초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 "동두천
중앙역"이 소재하고 있고 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

가장형, 사다리형 및 부정형의 토지로서 기호 1 - 5, 8 - 10, 13, 18 - 22는 대체로 평탄
하며, 기호 6, 7, 11, 12, 14 - 17은 북향 및 서향의 경사지임.
기호 1, 3 - 17, 20 - 22는 주거나지, 기호 2,18,19는 도로 등으로 이용 중이며, 전체
토지가 지구단위계획구역에 의하여 공동주택 신축허가를 득한 상태임.

인접 도로상태

기호 1, 5, 8 - 13, 15는 서측으로 폭 약 20미터, 기호 2, 5는 동측으로 폭 약 7 - 8미터,
기호 3, 4는 북측으로 소로 및 세로에 접하고, 기호 7, 14는 인접지를 통하여 출입하고
있고, 기호 16, 17, 20, 22는 동측으로 폭 약 12미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 소로2류(폭 8m-10m)
(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)
(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2,5 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 소로2류(폭 8m-10m)
(저촉), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 배출시설설치
제한지역, 성장관리권역.
기호 3,4,7 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 가축사육제한구역
(2016-12-01)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 6 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 소로3류(폭 8m 미만)
(2021-12-31)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(저촉), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역,
배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 8-10,13,15 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 중로1류
(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역),
배출시설설차제한지역, 성장관리권역.
기호 11,12,19 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 중로1류(폭20m-25m)
(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01) (전부제한구역), 상대보호구역,
배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 14 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 가축사육제한구역
(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역,
성장관리권역.
기호 16 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 소로2류(폭 8m-10m)
(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부
제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 20,22 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 소로3류(폭 8m 미만)
(2021-12-31)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역
(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역,
성장관리권역.
기호 17 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 소로2류(폭 8m-10m)
(저촉), 가축사육제한구역(2016-12-01) (전부제한구역), 배출시설설치
제한지역, 성장관리권역.
기호 18 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 소로3류(폭 8m 미만)
(2021-12-31)(저촉), 가축사육제한구역(2016-12-01) (전부제한구역),
상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 21 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-12-31), 소로3류(폭 8m 미만)
(2021-12-31), 가축사육제한구역(2016-12-01) (전부제한구역), 상대보호
구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2024타경87993 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 380

용도: 잡종지

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 14929.00㎡ (약 4516.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 18,127,750,000원

토지 감정요항표 작성일: 2026년 4월 16일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "생연초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 주거지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 "동두천중앙역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호하다고 평가됩니다.

2.3. 도로 현황

각 필지별로 서측 약 20미터, 동측 약 7-8미터, 북측으로는 소로 및 세로, 동측으로는 약 12미터 폭의 도로에 접하고 있습니다. 일부 토지는 인접지를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 다수의 소유권 이전 및 지분 이전, 근저당권, 지상권 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 11월 22일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을18)입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 본 건은 지상권이 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수하여야 함을 의미합니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 금액

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 임차인이 존재하는지 여부와 그 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거지와 상업 시설이 혼재하는 복합적인 성격을 띠고 있습니다. 또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택 신축 허가를 득한 상태로 개발 압력이 있는 지역입니다.

4.2. 개발 잠재력

전체 토지가 공동주택 신축 허가를 득한 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 공동주택 건설을 통한 개발 잠재력이 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

물건지 인근에 "생연초등학교"가 위치하고 있어, 초등 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설 접근성

"동두천중앙역"이 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 주변 상업 시설 및 주거 밀집 지역으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소멸되지 않는 권리 (지상권)

가장 큰 리스크 요인은 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권의 존재입니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권의 권리 내용을 인수해야 하므로, 토지 이용에 제약이 될 수 있으며 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

인수 보증금은 없으나 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 어떤 권원으로 점유하고 있는지에 대한 명확한 파악이 중요합니다. 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 각 필지별로 소로, 중로 등 다양한 도로 저촉 및 접합 사항이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 개발 시 특정 용도 제한이 있을 수 있습니다. 일부 필지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 학교 주변의 개발 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 대규모 잡종지로서, 공동주택 신축 허가를 득한 개발 잠재력이 높은 토지입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 교육 및 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

7.2. 개발 가능성 및 고려 사항

공동주택 신축 허가가 있다는 점은 큰 장점이나, 매각 후 소멸되지 않는 지상권의 존재는 치명적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계의 불확실성과 다양한 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 사업 가능성

지구단위계획구역 내 공동주택 신축 허가 득한 토지로서, 대규모 주택 개발 사업 추진 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지적 장점

동두천중앙역 인근으로의 대중교통 편의성과 생연초등학교가 인접한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가 사유

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 매각 후 소멸되지 않는 지상권의 현황 및 가치, 그리고 임대차 관계의 불확실성이 입찰가 산정에 중대한 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

9.2. 고려 사항

입찰 예정자는 소멸되지 않는 지상권에 대한 상세한 권리 분석 및 이에 따른 예상되는 부담액을 산정해야 합니다. 또한, 현장 조사를 통해 실제 토지 이용 현황 및 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후, 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.