나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4572 [2] 경기도 동두천시 지행동 270-39 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천외국어고등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대, 아파트, 근린상가, 임야 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

2009년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 4층건내 지1층 비101호 및 4층 401호로서 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 명령서상 지1층 의 용도는 "제2종근린생활시설"로 기재되어 있으나 집합건축물 대장상 2010년8월2일자로 "다세대주택"으로 용도변경되었으니 경매진행시 이해관계 인은 유의하시기 바랍니다. - 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경4572 (2)

* 소재지: 경기도 동두천시 지행동 270-39 4층401호

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 2010년 8월 2일자로 용도 변경)

* 감정가: 83,000,000원

* 토지면적: 30.12㎡ (약 9.11평)

* 토지 지분: 30.12㎡ (약 9.11평)

* 건물면적: 55.05㎡ (약 16.65평)

* 건물 지분: 55.05㎡ (약 16.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 낙OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호

* 사용승인일: 2009년 5월

* 특이사항: 공동담보

* 현황: '이담빌라트 B동'으로 확인됨.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천외국어고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 부근은 다세대주택, 아파트, 근린상가, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 3월 26일

* 확정일자: 2012년 7월 30일

* 배당신고일자: 2026년 5월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 경매로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2009년 6월 12일 (김성 외 1명)

* 근저당 (말소기준권리): 2009년 6월 12일 (성남낙원새마을금고, 650,000,000원) - 매각으로 말소됩니다.

* 공유자전원지분전부이전: 2012년 6월 27일 (문지영) - 매매로 인한 이전입니다.

* 가압류: 2025년 2월 13일 (서울보증보험, 72,000,000원) - 매각으로 말소됩니다.

* 임의경매: 2025년 9월 29일 (낙원새마을금고, 84,928,240원) - 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 말소됩니다.

* 등기부채권 총액: 722,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린상가 및 학교 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변 유사 부동산 실거래가 분석:

* 2026년 5월 15일 거래된 지행동 283-2번지 연립주택 (1984년 건축, 66.19㎡)이 5,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 20일 거래된 지행동 400-8번지 다세대주택 (2001년 건축, 51.77㎡)이 6,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 9일 거래된 지행동 321번지 다세대주택 (2012년 건축, 55.24㎡)이 11,700만원에 거래되었습니다.

* 물건의 면적(55.05㎡)과 건축 연도(2009년)를 고려할 때, 2012년에 건축된 55.24㎡ 면적의 다세대주택이 11,700만원에 거래된 사례가 가장 유사합니다.

* 감정가 8,300만원은 이 유사 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "동두천외국어고등학교"가 인근에 위치하며, 그 외 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

* 건축물 정보: 2009년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 변경 이력: 지1층의 경우, 경매 서류상 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 집합건축물대장상 '다세대주택'으로 용도가 변경된 이력이 있습니다. 경매 진행 시 이해관계인은 이 점을 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 본건의 임대 관계는 확인되지 않았으므로, 현장 방문 시 정확한 점유 현황 및 임대차 관계 조사가 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인: 김 임차인은 대항력이 없으나, 배당 신고일자가 존재하므로 배당을 받을 가능성이 있습니다. 다만, 보증금 전액을 배당받는지 여부는 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 다세대주택으로, 2009년에 건축된 비교적 신축 건입니다.

* 감정가(8,300만원)가 최근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 실거래가(11,700만원) 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 부분은 현장 조사가 필수적입니다.

* 용도 변경 이력이 있는 점은 공부 확인 시 유의사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가격 메리트: 유사 부동산 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대가 가능합니다.

* 준신축급 건물: 2009년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거 입지: 동두천외국어고등학교 인근 지역으로, 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 83,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 실거래가 비교: 2012년 건축된 55.24㎡ 다세대 주택이 11,700만원에 거래된 점을 고려하면, 본건(55.05㎡, 2009년 건축)의 적정 가치는 시세의 80~90% 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 시세의 80%: 약 93,600,000원 (11,700만원 * 0.8)

* 시세의 90%: 약 105,300,000원 (11,700만원 * 0.9)

* 현재 감정가(8,300만원)보다 높은 금액에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 단순 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경매 참여 경쟁률 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.