나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72923 [2] 경기도 의정부시 의정부동 146-1 이안더센트로의정부주건축물제1동 302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부역(1호선 전철역)"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 및 재래시장 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 전철역(1호선 의정부역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은
대체로 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상29층 건물 내 3층 301호외 3개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감.
내 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~4) 공히
근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 마감.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-12-29)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-12-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-
송산로))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72923 (2)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 146-1 이안더센트로의정부 주건축물제1동 302호

용도: 근린상가

감정가: 838,000,000원

면적:

* 토지: 11.53㎡ (약 3.49평)

* 건물: 94.95㎡ (약 28.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동, 1호선 의정부역 동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 및 재래시장이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 1호선 의정부역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 대체로 양호함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않음. 일반적으로 등기된 권리는 매각으로 소멸되는 것으로 보이나, 정확한 확인은 현장 조사 및 추가적인 법원 자료 확인이 필요함.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (신탁 등기 말소): 2024-04-30 접수.

* 근저당권: 부천중앙새마을금고, 채권액 2,316,000,000원 - 말소 예정으로 기재됨.

* 강제 경매 개시 결정: 이안더메트로아파트입주자대표회의, 채권액 322,996,407원 - 말소 예정으로 기재됨.

* 말소 기준 권리: 등기부상 근저당권(을1)이 말소 기준 권리로 추정되며, 이에 따라 해당 권리 및 그 후 순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 권리들에 '말소' 표기가 된 점은 특이사항으로, 낙찰 후 권리 관계 변동 가능성에 대한 주의가 필요함.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 확인됨.

임차인 중 대항력이 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본건의 경우, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 현황 및 대항력 유무, 보증금/차임 조건 등에 대한 면밀한 조사가 필요함.

1.3. 상권분석

* 위치적 강점: 의정부역 인근의 역세권 상가로서, 유동인구 확보 및 접근성이 우수함.

* 주변 환경: 아파트 단지, 주택가, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 기본적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 용도 적합성: 근린상가로서 다양한 소매업, 서비스업 등 업종 유치가 가능함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 재래시장 및 각종 근린생활시설 이용이 편리하며, 업무시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역임.

* 교통 편리성: 1호선 의정부역을 이용한 서울 및 수도권 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 미상: 임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 진행 시 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있으며, 정확한 사실 관계 파악이 필수적임.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 약 26억 원 이상으로, 감정가 대비 매우 높은 수준임. 이는 경매 낙찰가가 감정가를 하회할 경우 채권 회수가 어려워질 수 있음을 시사하며, 재매각 가능성 또한 고려해야 함.

* 건물 용도 복합성: JSON 정보에 따르면 건물은 '공동주택(아파트, 근린생활시설)'으로 표기되어 있어, 주거용 건물 내 상가로서의 특수성(관리비, 공용 부분 문제 등)이 있을 수 있음.

* 토지 이용계획 및 제한: 일반상업지역, 과밀억제권역, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률상 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 해당하여, 향후 건축 행위 시 제한사항이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 여건은 우수합니다. 현재 공실 상태이며 감정가는 8억 3천만 원대입니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 미확인, 높은 채무 총액, 복합 용도 건물 등의 잠재적 리스크를 신중히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 의정부역 인근이라는 지리적 이점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 함.

* 실사용 및 임대 수익: 직접 사업장으로 활용하거나 임대 수익을 얻기 위한 목적으로 고려 가능.

* 현재 공실 상태: 시장 경쟁력 있는 가격으로 인수 시, 정상화 후 수익 창출 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 838,000,000원

* 산정 기준: 감정가, 유사 물건 시세, 건물 상태, 현재 공실 및 임대차 관계 확인 여부, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 (보수적): 600,000,000원 ~ 700,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 위 예상가는 임차인 보증금 인수분이 없다는 전제 하에 제시된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 주변 시세 변동, 법원 매각기일별 진행 상황 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.