나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72923 [4] 경기도 의정부시 의정부동 146-1 이안더센트로의정부주건축물제1동 309호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부역(1호선 전철역)"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 및 재래시장 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 전철역(1호선 의정부역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은
대체로 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상29층 건물 내 3층 301호외 3개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감.
내 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~4) 공히
근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 마감.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-12-29)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-12-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-
송산로))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72923 (4)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 146-1 이안더센트로의정부 주건축물 제1동 309호 (신 주소: 경기도 의정부시 시민로 145)

용도: 근린상가

감정가: 670,000,000원

토지면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

건물면적: 79.94㎡ (약 24.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

- 사용승인일: 2024년 02월 08일

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상29층 건물 내 3층 309호

- 건물 주용도: 공동주택(아파트, 근린생활시설)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역(1호선 전철역)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 및 재래시장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다. [cite:provided]

* 교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 전철역(1호선 의정부역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 양호시됩니다. [cite:provided]

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 구역에 접합되어 있습니다. [cite:provided]

과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(시민로-송산로)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다. [cite:provided]

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1, 근저당권, 부천중앙새마을금고, 2024년 04월 30일 접수, 채권금액 2,316,000,000원.

* 기타 권리사항

- 갑2, 소유권이전1번신탁등기말소 (박종숙 외 1명, 2024년 04월 30일 접수)

- 갑3, 2번황형연지분강제경매 (이안더메트로아파트입주자대표회의, 2025년 08월 11일 접수, 채권금액 322,996,407원)

* 등기부채권 총액

2,316,000,000원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 실제 지상권의 존재 여부 및 인수 여부는 추가적인 현장 확인 및 등기사항 증명서 상세 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경

아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 및 재래시장이 혼재된 지역으로, 다양한 소비층이 형성될 수 있는 복합 상권입니다. [cite:provided]

* 의정부역 상권

의정부역은 1호선이 지나는 주요 환승역으로, 주변에 백화점, 대형마트, 금융기관, 병원, 영화관 등 상업 및 업무시설이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다. 의정부시는 GTX-C 노선 개통 등으로 수도권 북부 중심 도시로 도약하기 위한 개발 계획을 추진 중입니다.

* 상가 이용 상태

본 건(309호)은 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다. [cite:provided]

이안더센트로의정부 복합단지 내 상가로서, 주변 아파트 단지 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 주로 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통

1호선 의정부역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장 또한 가까이 위치하고 있습니다. [cite:provided] GTX-C 노선 개통 시 서울 강남까지 약 20분대에 도달 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설

의정부역 인근에는 의정부 로데오거리(행복로), 신세계백화점 의정부점, 의정부제일시장, CGV 의정부 등 쇼핑, 문화, 여가 시설이 풍부합니다. 의정부시청, 의정부성모병원 등 공공기관 및 의료 시설 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태

본 건은 현재 공실 상태로, 임대수익 발생을 위해서는 신규 임차인 확보가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 있어 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다. 이는 부동산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액(2,316,000,000원)이 감정가(670,000,000원) 대비 높아, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

* 중복병합사건

공동담보 및 중복병합사건으로, 사건 처리 과정이 복잡할 수 있으며 관련 서류 확인 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 중심 상업지역에 위치한 의정부역 초역세권 근린생활시설입니다. 우수한 교통 여건과 풍부한 주변 편의시설은 상권의 잠재력을 높이는 요소입니다. 현재 공실 상태이지만, 복합단지 내 상가로서 배후 수요 확보가 가능하며, 의정부역 중심 상권의 일부로서 가치를 지닙니다. 다만, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 중점경관관리구역 지정으로 인한 개발 행위 제한 가능성과 현재 공실 상태는 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 높은 채권 총액과 중복병합사건이라는 점도 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권 입지

1호선 의정부역과 매우 인접하여 탁월한 접근성을 자랑합니다. GTX-C 노선 개통 예정으로 향후 교통 편의성은 더욱 증대될 것입니다.

* 풍부한 유동인구 및 배후 수요

역세권의 풍부한 유동인구와 주변 대규모 아파트 단지, 상업 및 업무시설이 밀집하여 잠재적 고객층이 두텁습니다.

* 복합단지 내 상가

이안더센트로의정부 복합단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주요 고객으로 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성

의정부시의 도시 개발 계획 및 역세권 활성화 사업 추진으로 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 토지이용계획상 제한은 고려 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 정확한 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 투자자의 자금 계획 및 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되며, 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 감정가 및 권리 분석 결과를 토대로 시장 조사를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.