나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72923 [3] 경기도 의정부시 의정부동 146-1 이안더센트로의정부주건축물제1동 308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부역(1호선 전철역)"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 및 재래시장 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 전철역(1호선 의정부역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은
대체로 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상29층 건물 내 3층 301호외 3개호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감.
내 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~4) 공히
근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

기본적 위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 마감.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-12-29)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-12-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-
송산로))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72923 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 146-1 이안더센트로의정부 주건축물 제1동 308호

용도: 근린상가

감정가: 728,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.529㎡ (약 3.49평)

건물 면적: 85.08㎡ (약 25.74평)

건물 지분: 85.085㎡ (약 25.74평)

1.4. 특이사항

공동담보, 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역(1호선 전철역)" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 및 재래시장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 1호선 의정부역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 대체로 양호합니다. GTX-C 노선 개통 시 강남까지 약 16분이면 도달 가능할 것으로 예상됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상29층 건물 내 3층 308호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. 건물은 2024년 2월 8일에 사용승인을 받았습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건은 외곽의 공도와 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역이며, 폭 8m~10m의 소로2류 및 폭 20m~25m의 중로1류와 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(시민로-송산로)으로 지정되어 있습니다. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역은 한강수계 상수원 수질 개선 및 주민 지원 등을 위한 법률에 따라 지정된 곳입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 부천중앙새마을금고 근저당(을1)으로, 채권액은 2,316,000,000원입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 기타 권리 관계

* 박종숙외 1명 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2024-04-30 접수)

* 이안더메트로아파트입주자대표회의 2번 황형연 지분강제경매 (갑3, 2025-08-11 접수, 채권액 322,996,407원) - 본건 경매 개시 결정 등기입니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 2,316,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 미상)

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

본 건물인 '이안 더 센트로 의정부'는 지하 5층부터 지상 29층까지의 주상복합 건물로, 아파트와 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 본건은 이 중 3층에 위치한 근린상가입니다.

4.2. 본건 이용 상태

기준 시점 현재 공실 상태입니다.

4.3. 건물 설비 내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.4. 주변 상권 특성

의정부역 인근은 경기도 내 최대 상업 중심지 중 하나로, 다양한 연령대의 풍부한 유동인구를 보유하고 있습니다. 의정부역, 의정부중앙역 및 다수의 버스 노선을 갖추어 대중교통 접근성이 용이하며, GTX-C 노선 착공 예정으로 광역 접근성 강화도 기대됩니다. 주변에는 제일시장, 로데오거리, 행복로 등 문화거리가 발달해 있으며, 아파트 단지, 주택, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 다만, 최근 상가 공실률이 증가하는 추세도 관찰됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

1호선 의정부역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 주변에 재래시장, 각종 근린생활시설, 업무시설, 신세계백화점, 예술의전당, CGV 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 중앙초, 경의초 등 학군도 가깝습니다.

5.3. 혐오시설 정보

조사 결과, 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

본건은 공동담보 및 중복병합사건으로, 다수의 채권자 및 이해관계자가 얽혀 있어 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 낙찰 후에도 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 현재 공실 상태

건물이 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 수익 창출이 가능할 수도 있으나, 공실이 장기화될 경우 공실 위험을 감수해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

일반상업지역에 해당하나, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 규제 사항이 있어 향후 건물 이용 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역은 해당 법률에 따라 지정된 곳으로, 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인이 존재할 경우 명도 절차가 필요할 수 있으며, 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인이 있는지, 점유 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 신축 상가 건물(2020년 준공)로, 교통 및 입지 조건은 우수한 편입니다. 건물은 비교적 최신 연식(2024년 사용승인)으로 물리적 상태가 양호할 것으로 예상되나, 현재 공실 상태로 즉각적인 수익화 전략 수립이 필요합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 낙찰자는 인수하는 권리가 없는 것으로 보입니다 (지상권 제외). 다만, 공동담보 및 중복병합 사건이라는 복잡한 권리관계와 토지이용계획 상의 제약사항을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권의 우수한 접근성 및 풍부한 유동인구와 잠재적 배후수요.

* 비교적 최신 연식의 건물로 추가적인 리모델링 비용 부담이 적을 것으로 기대됩니다.

* 일반상업지역 내 상가로서 다양한 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 728,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 경매 시장의 경쟁 상황, 물건의 명도 용이성, 향후 상권 활성화 가능성, 그리고 토지이용계획상의 제약사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통해 점유 현황, 건물 상태, 주변 시세 등을 면밀히 조사하고 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.