나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32933 [2] 경기도 김포시 걸포동 1593 한강메트로자이3단지 상가동 1층 108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1)은 경기도 김포시 장기동 소재 ""김포금빛초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

본건2)는 경기도 김포시 걸포동 소재 ""김포나진초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

본건1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 1층 102호로서,
외벽: 석재 마감 등,
창호: 샷시창호임.

본건2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물내 1층 108호로서,
외벽: 일부 석재 및 치장벽돌 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건1,2: 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건1,2: 광평수의 부정형 토지로서, 아파트 단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건1: 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역(2017-07-11), 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 지구단위계획구역, 근린공원(2017-06-15)(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-06-15)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-06-15)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역8m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>.

본건2: 도시지역, 제2종일반주거지역(2017-02-03), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 연결녹지(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포나진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포나진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므 로 경매진행시 참고하기 바람(감정평가서 참조)
-김포등기소의 사실조회회신서에 의하면, 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었고 부동산거래계약신고필증상 대지권 101,7635㎡분의 35,2788㎡이라는 사실조회회신 있음.
-교보자산신탁 사실조회회신서에 의하면, 분양대금완납(완납확인서 제출)하여 건물 등기 소유권 이전 완료되었으며 대지권을 사실상 취득하였고 대지사용권 전유부분과 분리 처분 불가하다는 사실조회회신 있음(2025.4.1.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경32933 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 걸포동 1593 한강메트로자이3단지 상가동 1층 108호

건물 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 690,000,000원

토지면적 (단지 전체): 22691.00㎡

건물면적 (전유부분): 35.28㎡ (약 10.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복사건, 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 걸포동에 위치하며, 대규모 아파트 단지인 한강메트로자이3단지 내 상가동에 소재합니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 정보

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 본건은 상가동 1층 108호입니다. 외벽은 일부 석재 및 치장벽돌 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한

본건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 고도지구(공항고도제한), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 철도보호지구 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건에 설정된 권리 중 하나은행 근저당(2020.08.07.)이 말소기준권리이며, 이를 포함한 이후의 모든 권리는 경매 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

을1. 근저당권 (채권자: 하나은행, 채무액: 420,000,000원, 접수일: 2020-08-07)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 나 (전입일자: 2022.10.18)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

대항력: 없음 (확정일자, 배당신고일자 정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 근린생활시설 상가로, 단지 내 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 입지입니다.

4.2. 잠재 고객

한강메트로자이3단지 등 인근 아파트 단지 거주민 및 단지 내 상가를 이용하는 유동인구를 대상으로 합니다.

4.3. 주변 시설

주변에 학교(김포나진초등학교 등), 아파트 단지, 상가 등이 소재하여 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

김포나진초등학교, 김포가온유치원, 아리유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 상가로서, 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본건은 대지권이 미등기 상태이나, 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지가 일체로 평가되었습니다. 이에 따라 향후 대지권 확보 및 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 중복사건 처리

중복 사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 절차 및 등기 사항을 면밀히 확인하고 진행 상황을 주의 깊게 모니터링해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 고도지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 철도보호지구 등 여러 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대규모 아파트 단지를 배후로 안정적인 수요 확보가 기대되는 제1종근린생활시설 상가입니다. 쾌적한 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대지권 미등기 및 중복 사건이라는 특이사항은 투자 결정에 앞서 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 기대.

* 근린상가로서 일상적인 소비 수요 기반.

* 감정평가액을 기준으로 한 합리적인 가격 접근 가능성.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 초기 자금 부담은 상대적으로 적습니다. 본건의 예상 입찰가는 감정가 690,000,000원을 기준으로 하되, 대지권 미등기 및 중복 사건 등의 리스크를 충분히 고려하여 본인의 투자 성향과 시장 상황에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.