나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50482 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청' 북측에 위치하며, 인근은 아파트단지, 상가 및 관공서 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근 콘크리트 구조 지하1층 지상28층 중 9층 903호로 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지바름 및 타일붙임등 마감 창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

아파트로 이용중

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 , 소화설비 승강기 설비 등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지 아파트건부지임.

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

중동 1324-1 :도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

순천지원 2026타경50482 (1)

소재지

전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 9층903호

부동산의표시

* 토지

* 토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

* 토지지분: 16.0944㎡ (약 4.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물

* 건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 84.4521㎡ (약 25.55평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

용도

아파트

감정가

293,000,000원

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지/건물 일괄매각

채권자

주택도시보증공사

특이사항

공동담보

주의사항

미납된 관리비 있음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, '광양시청' 북측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 상가, 관공서 등이 혼재하여 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 07일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부현황

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (갑1, 2022-11-07)

* 근저당: 우리은행 (을1, 2022-11-07, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 허익원 (을2, 2024-10-25, 219,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 2026-04-13, 219,000,000원) - 본 경매 개시 결정

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (허익원)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-12-26

* 확정일자: 2022-12-26

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당, 주택임차권, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 허익원(허 )의 경우, 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 등기부상 명시된 대항력이 없으며, 배당신고일자가 존재하므로 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 광양시 중동 지역은 광양시청이 인접해 있으며, 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설 및 행정 시설이 잘 발달되어 있습니다. 이는 일상생활의 편의성과 더불어 지역 가치 상승 가능성을 시사합니다.

* 주변 시설

아파트 단지, 상가, 관공서 등이 밀집해 있으며, 홈플러스 광양점, 중마시장 등 쇼핑 시설과 문화 시설 이용이 편리합니다. 또한, 광양시청, 법원 등이 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기 용이합니다.

* 혐오시설 여부

본건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 소각장 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 광양시 전반적으로는 폐기물 처리 시설 관련 주민들의 우려와 반대 사례가 일부 보도된 바 있습니다. 본건이 위치한 중심 상업 및 주거 지역의 특성상 직접적인 혐오시설 입지의 가능성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

* 교육환경

단지 인근에 중앙초, 동광양중, 백운고 등이 있어 도보 통학이 가능한 우수한 학군을 갖추고 있습니다.

* 편의시설

주변 상업 시설 이용이 편리하며, 광양시청, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 자연환경

마동근린공원, 중동근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비

2026년 04월 21일 현황조사일 기준, 미납된 관리비 1,398,820원이 존재합니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

* 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 다른 담보 물건과 함께 묶여 있어, 해당 물건의 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 본건 자체의 권리 관계는 명확하여 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 시행사 재정 문제

수하임2차의 시행사인 (유)와이지개발이 재정적 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 이는 임대 아파트의 경우 임대 보증금 지급 문제와 연관될 수 있으나, 본 경매 물건은 주택도시보증공사의 보증 가입 여부 및 강제 경매로 진행되므로 보증금 회수에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합의견

본 물건은 광양시의 중심 상업 및 행정 구역에 위치하여 교통, 생활 편의, 교육 환경 등 입지 조건이 우수합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수해야 할 부담이 없어 낙찰 후 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 미납 관리비 부담이 존재하며, 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다. 전반적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 광양시청 인근 중심상업지역으로 행정, 상업, 교통 등 생활 인프라가 집중되어 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 생활 편의 및 교육 환경: 주변 편의시설과 우수한 학군이 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분까지 취득하여 재산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가 293,000,000원을 기준으로, 본건은 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 다만, 미납 관리비 1,398,820원을 추가 비용으로 고려해야 합니다. 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 본건의 현재 채무 총액이 339,000,000원임을 감안할 때, 유찰 없이 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 90~100% 수준인 260,000,000원에서 290,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 부동산 시장 동향 및 경쟁 물건의 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.