나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50515 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치하고, 부근은 상가지대로서 일반적인 주거환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 공동주택(아파트) 내 제21층 제2104호로서, 외벽 : 콘크리트 벽체 위 페인팅, 돌붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : PVC 새시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 스프링클러, 소화전설비, 승강기설비, 옥내주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 외곽 공도와 연결된 동측 도로를 통하여 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50515 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 21층2104호

용도: 아파트

감정가: 299,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.0286㎡ (약 4.85평)

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평)

건물지분: 84.107㎡ (약 25.44평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치.

주위환경: 본건은 상가지대로 일반적인 주거환경을 갖추고 있으며, 도시지역 내 중심상업지역에 속함.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 공동주택(아파트) 내 제21층 제2104호.

이용상태: 아파트로 이용 중.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 제반 교통상황은 보통임.

토지형상 및 이용상태: 세장형 평지로서 아파트 부지로 이용 중.

도로상태: 본건 단지는 외곽 공도와 연결된 동측 도로를 통하여 차량 출입이 가능함.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭30m~35m), 중로2류(폭15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

주변 시설: 본 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설이 직접적으로 확인된 바는 없으나, 광양시 황금동 일대에 폐기물처리장 등 혐오시설 입지 관련 민원이 있었던 사례가 검색됨.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 미납된 관리비 1,660,500원 (2026.04.20 현황조사일 기준)이 존재함.

말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1), 접수일자 2022-11-07.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 정준영)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-13

* 확정일자: 2023-02-13

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 정준영은 정 으로 표기)

등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (갑1)

* 근저당: 우리은행 (을1, 말소기준권리) - 119,880,000원

* 주택임차권: 정준영 (을2, 말소) - 225,000,000원

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 말소) - 225,000,000원

등기부채권 총액: 344,880,000원.

1.3. 상권분석

본 물건은 전라남도 광양시청 인근의 중심상업지역에 위치하고 있어, 상가와 주택이 혼재된 지역입니다.

주변 환경은 일반적인 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 활발한 도시 활동이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장과 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 및 차량 이용이 용이합니다.

편의시설: 시청 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 행정, 금융, 상업 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

주거환경: 철근콘크리트 구조의 현대식 아파트로, 일반적인 위생, 급배수, 난방, 스프링클러, 소화전, 승강기, 옥내주차장 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비: 현재 1,660,500원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 금액이므로 입찰 전 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

채무 총액 과다: 등기부상 채무 총액이 344,880,000원으로, 감정가 299,000,000원을 초과하고 있어 채권자들의 변제 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

공동담보: 공동담보 물건으로 지정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 상황이 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

개발 주체 재정 악화: 관련 기사에 따르면, 본 아파트의 사업 주체인 (유)와이지개발이 자금 사정 악화로 임대보증금 지급에 어려움을 겪고 있는 상황이 보도된 바 있습니다. 이는 물건 자체의 직접적인 위험 요소는 아닐 수 있으나, 간접적으로 지역 아파트 시장 또는 해당 단지의 관리 상태에 대한 우려를 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

다만, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하고 미납 관리비가 존재하며, 공동담보 물건으로 지정되어 있는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

광양시 중심상업지역 내 아파트로, 향후 지역 개발 및 도시 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 299,000,000원을 기준으로 하되, 상존하는 리스크 요인(미납 관리비, 채무 총액 초과 등)을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려할 수 있으며, 상세한 시세 조사 및 현장 확인 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.