나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50523 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치하고, 부근은 상가지대로서, 주거환경 양호합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 내 6층 601호로서, 1동의 건물외벽은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샷시 이중창임.

이용상태

대상 구분건물은 오피스텔이고, 내부 구조는 별첨 건축물대장상 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 아파트, 오피스텔의 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로 및 중로에 접하고, 출입도호 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 대상 구분건물의 제반 설비 등의 하자에 유의 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50523 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 6층 601호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 235,000,000원

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물면적: 84.12㎡ (약 25.44평) (전용/분양면적 별도 정보 없음)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치하며, 부근은 상가지대로서 주거환경이 양호합니다.

* 교통상황: 간선도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 대로와 중로에 접하여 차량 출입 및 도로 교통 사정이 매우 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 상업 및 업무시설 용도로 적합합니다. 대로2류(폭30m~35m), 중로2류(폭15m~20m)에 접해있고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022.11.07 접수, 101,280,000원).

* 이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손 (손세용)

* 보증금: 159,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.11.11

* 확정일자: 2022.11.04

* 배당신고일자: 2024.11.21

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸될 권리이나, 임차인의 보증금 전액 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 권리분석 종합:

* 총 등기부채권액: 약 260,280,000원 (근저당 101,280,000원 + 임차보증금 159,000,000원).

* 인수되는 권리: 현황상 인수되는 권리는 없으나, 임차인 손세용의 경우 배당 여부에 따라 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 권리상 특이사항 없음.

1.3. 상권분석

* 지역 분석: 광양시청 인근 중심상업지역으로, 주변에 다수의 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 인근 편의시설: 광양시청, 은행, 병원, 각종 상가 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 오피스텔 시장 동향:

* 수하임2차 오피스텔은 전용면적 약 84㎡ (25평) 기준으로, 현재 시장 시세는 약 210,000,000원 ~ 235,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 다만, 해당 물건의 정확한 시세는 내부 상태, 층수, 향 등에 따라 달라질 수 있으며, 최근 실거래가격을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 예상 임대료: 월 100만원 ~ 130만원 수준으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 광양시청 인근 상업지구에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육 환경: 부근에 상대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

* 편의 시설: 상업 지구에 속해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 체납관리비: 1,267,040원 (별도 확인 및 인수 가능성 검토 필요).

* 건물 설비 하자: 보고서 상 "제반 설비 등의 하자에 유의 요함"이라는 내용이 있어, 현장 방문 시 설비 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

* 임차인 미배당 보증금: 임차인 손세용의 보증금 159,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. (배당표 확인 필수).

* 공실 위험: 2026년 4월 기준 공실 상태였으므로, 낙찰 후 공실 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 주변 혐오 시설: 현재까지 조사된 정보상으로는 물건지 인근에 혐오 시설이 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 광양시 중심상업지역의 우수한 입지에 위치한 오피스텔입니다.

* 건물 구조 및 교통 환경, 주변 상권 모두 양호한 편입니다.

* 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 안전성은 높습니다.

* 다만, 체납관리비, 건물 내부 설비 하자, 그리고 가장 중요한 임차인 보증금의 전액 배당 여부 확인이 필수적입니다.

* 공실 발생 시 임대 수익 확보 방안을 사전에 마련해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광양시청 인근 중심상업지역의 핵심 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 실거주 및 투자용으로 모두 적합한 오피스텔.

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (시장 시세 대비).

* 권리관계 명확하여 안전한 물건 (단, 임차인 배당 여부 최종 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 235,000,000원

* 시세 분석:

* 해당 물건(수하임2차, 84.12㎡)의 현재 시장 시세는 대략 210,000,000원 ~ 235,000,000원 범위로 파악됩니다.

* 본 건의 감정가는 현재 시세의 상단에 위치하고 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 총 채무액 260,280,000원 대비 감정가가 낮은 편이며, 인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

* 따라서, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 체납관리비, 법적 검토 비용, 명도 비용 등을 고려하면, 현재 시세 하단인 210,000,000원에서 감정가 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 215,000,000원에서 225,000,000원 사이로 입찰가를 설정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.