나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50492 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 주상혼용지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건내 6층 603호로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)부지임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 광대로에, 동측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50492 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 301,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 을2 기재 기준)

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 토지및건물정보

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.0944㎡ (약 4.87평)

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

건물지분: 84.4521㎡ (약 25.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

아파트의 전용면적은 84.45㎡이며, 공급면적 정보는 별도 제공되지 않습니다.

2. 입지조건

물건은 전라남도 광양시 중동에 위치하고 있으며, 동광양중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거와 상업 시설이 혼합된 주상혼용지대로 형성되어 있습니다. 단지 북측으로는 대로에, 동측으로는 왕복 2차로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건물의 소유권 보존등기는 2022년 11월 7일 유한회사와이지개발 명의로 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2022년 11월 7일 접수된 우리은행 근저당(120,000,000원)입니다. 이후 해당 임차인의 주택임차권(219,000,000원) 및 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매(219,000,000원)가 접수되었으며, 이들 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조학영 (조 )

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 25일

* 확정일자: 2023년 06월 29일

* 배당신고일자: 2024년 11월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권등기 말소됨.

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

물건 소재지는 광양시 중동으로, 중심상업지역에 해당하며 상업 활동과 주거가 공존하는 지역입니다. 주변에 다양한 편의시설 및 근린시설이 존재할 것으로 예상되며, 이는 주거 가치와 더불어 상업적 잠재력도 시사합니다. 해당 지역은 주상혼용지대로서, 주거 기능 외에 상업 시설의 이용 및 접근성이 용이한 특징을 가집니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 주변 도로망을 통해 광양 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 교육: 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 광양중동초등학교 등 교육 시설과의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주상혼용지대의 특성상 인근에 상업 시설 및 생활 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 광양시민광장, 마동저수지생태공원, 중동근린공원 등이 가까이 있어 휴식 및 여가 활동 공간이 있습니다.

* 주거환경: 아파트는 철근콘크리트구조로 28층 건물 중 6층에 위치해 있으며, 내부에는 급배수, 위생, 난방, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 및 체납관리비: 현재 공실 상태이며, 2026년 4월 기준 체납관리비 1,290,900원이 발생한 상태입니다. [속성]

* 개발사 재정 문제: 등기부상 소유권 보존 등기를 한 유한회사와이지개발(시행사)이 자금 유동성 문제로 임대보증금 지급에 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 이는 건물 전체의 관리나 향후 소유권 이전 과정에 간접적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 혐오시설 관련 지역 이슈: 검색 결과, 광양시의 일부 지역(예: 황금동)에서 폐기물처리시설, 석분 파쇄 사업장 등 혐오시설 설치 논란이 있었습니다. 본건이 위치한 중동 지역은 중심상업지역 및 주상혼용지대로서 해당 시설들과 직접적인 인접성은 낮으나, 광양시 전체의 지역 개발 계획 및 환경 규제 동향을 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 대로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 이용에 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 광양시 중동의 중심상업지역에 위치한 신축 아파트로, 우수한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 3억 1백만원에 경매로 나왔으며, 현재 공실 상태이고 체납관리비가 발생해 있습니다. [속성] 또한, 시행사의 재정 관련 이슈와 일부 지역의 혐오시설 관련 이슈가 잠재적 리스크로 존재합니다. 권리상 인수 부담은 없으며, 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각될 예정입니다.

8. 투자포인트

* 신축 아파트: 2022년 10월 사용승인된 신축 건물로, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 중심상업지역에 위치하여 주거 편의성과 함께 상업적 가치를 동시에 보유하고 있습니다.

* 교통 및 교육 환경: 대로변 인접, 중학교 및 초등학교 도보 거리 위치 등으로 실거주 목적 및 투자 가치가 있습니다.

* 권리상 하자 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

9. 예상입찰가

본 건은 감정가 301,000,000원으로 책정되었습니다. [속성] 신축 아파트로서의 가치, 입지 조건 등을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 시장 상황과 경쟁 입찰 현황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 구체적인 시세 자료는 제한적이나, 인근 지역의 실거래가 동향 및 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 현재로서는 감정가 이상으로 적극적인 입찰보다는 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

체납관리비 1,290,900원은 낙찰자가 부담해야 하므로 입찰가 산정 시 이를 고려해야 합니다. [속성]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.