나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50465 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 19층 1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양시청' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 상업용 건물, 업무용 건물 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지 주차장으로의 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상 28층 건물 내 제19층 제1902호로서 외벽: 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선 포장도로를 통하여 본건 단지 주차장으로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50465 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 19층 1902호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상 28층 건물 내 제19층 제1902호

건축물 현황: 외벽: 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스시설, 난방설비 등.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 298,000,000원

토지 면적: 16.09㎡ (약 4.87평) (토지 지분: 16.0944㎡)

건물 면적: 84.45㎡ (약 25.55평) (건물 지분: 84.4521㎡)

* 전용 면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

* 분양 면적: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '광양시청' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 상업용 건물, 업무용 건물 등이 소재하고 있음.

2.2. 교통 여건

본건 단지 주차장으로의 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치함.

본건 단지 동측으로 접한 왕복2차선 포장도로를 통하여 본건 단지 주차장으로의 차량 출입이 가능함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 2022-11-07, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이현주 (222,000,000원, 전입 2022-11-11, 확정 2022-11-02, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (222,000,000원, 2026-04-10, 사건번호 2026타경50465)

* 등기부 채권 총액: 342,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 참고사항: (비고 없음)

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-11-07)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.4. 권리분석 요약

임차인 이현주는 대항력이 없으며, 확정일자를 받았으나 배당 신고일자를 감안할 때 배당을 통한 보증금 회수가 불확실할 수 있습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건은 광양시청 인근에 위치하여 상업용 및 업무용 건물이 혼재된 지역입니다. 주변에 다양한 편의 및 업무시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 버스정류장 위치.

* 광양시청, 상업지구 중심에 위치하여 우체국, 시청, 금융기관 등 이용이 용이함.

* 시민광장, 생태공원, 근린공원 등 휴식 및 여가 공간 접근성이 양호함.

5.2. 교육시설

* 도보 2분 거리에 초, 중, 고등학교 및 시립도서관이 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 관련 정보

* 임대 관계는 미상임.

* 체납 관리비: 1,721,910원 (현황 조사서상 2026년 4월 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 1,721,910원의 체납 관리비가 있으며, 이는 일반적으로 매수인에게 인수될 수 있습니다.

6.2. 공실 상태

* 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실로 파악되었습니다.

6.3. 공동담보

* 해당 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 중심상업지역, 대로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시청 인근 중심상업지역에 위치한 아파트로, 교육 및 교통, 생활 인프라 접근성이 매우 우수합니다. 임차인의 대항력이 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 미납 관리비와 공실 상태는 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 향후 시세 상승 여지가 있습니다.

* 84.45㎡ (약 25.55평)의 전용 면적은 일반적인 가구 구성에 적합한 크기입니다.

* 우수한 교육 및 생활 편의시설 접근성으로 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

* 말소기준권리 이후의 권리(임차권, 강제경매)가 모두 매각으로 소멸되므로 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 본 물건의 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 법원 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리상 인수 부담이 적고 감정가가 시장 수준에 부합한다고 판단될 경우, 감정가의 80% ~ 100% 범위를 우선 고려해 볼 수 있습니다 (예: 238,400,000원 ~ 298,000,000원). 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.