나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50491 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단 지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일 반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 중 제21층 제2104호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 지하주차 장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복6차로, 동측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접하고, 동측으로 단지내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접 합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 순천지원 2026타경50491 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 21층2104호

용도: 아파트

감정가: 289,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평) - 전용면적 기준. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 지분

토지 지분: 16.0286㎡

건물 지분: 84.107㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건으로, 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사가 경매를 신청했습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, "동광양중학교" 남측 인근 지역입니다. 주변은 주로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 북측으로는 왕복 6차로, 동측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 7일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1, 채권최고액 119,880,000원)입니다.

3.2. 말소예정 권리

매각으로 인해 아래 권리들은 말소될 예정입니다.

* 소유권보존 (갑1, 유한회사와이지개발)

* 근저당권 (을1, 우리은행)

* 주택임차권 (을2, 강성빈, 보증금 225,000,000원) - 대항력 없음으로 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑2, 주택도시보증공사)

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 등 별도 언급 없음).

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 강성빈)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 11월 16일

* 배당신고일자: 2024년 11월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강성빈은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.6. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 344,880,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 중동 일대는 아파트 단지 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 동광양중학교 인근에 위치하여 학군 관련 시설도 접근 가능합니다.

4.2. 상권 특징

대규모 아파트 단지들이 형성되어 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다. 주요 도로에 접해 있어 외부 접근성이 좋으며, 이를 통한 상업 활동도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 동광양중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (검색 결과 기반)

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (일반적인 아파트 단지 주변 환경 기반)

5.3. 기타

* 단지 내 지하주차장, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납관리비

2026년 4월 기준으로 미납관리비 1,267,540원이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 금액으로 입찰 전 반드시 확인 및 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 가축사육제한구역: 특정 가축의 사육이 제한될 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 신축 및 용도변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 가능성

광양시 황금동 인근 지역에서 돌 파쇄장 등 비산먼지, 소음, 진동 유발 가능성이 있는 시설에 대한 주민들의 민원이 제기된 바 있습니다. 다만, 본건 소재지인 중동 1324-1 주변에서 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 수 있는 혐오시설이 현재까지 확인되지는 않았습니다. 그러나 향후 개발 계획 등에 따라 주변 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 수하임2차 아파트 21층 세대로, 비교적 최근 준공된 것으로 보이며 (2020년 기사 언급 2차 사업지) 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 동광양중학교가 인근에 위치하며 아파트 단지, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사가 경매를 신청하고 임차인 강성빈의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 미납관리비 발생이 확인되었으며, 토지이용계획상 일부 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동광양중학교 인근, 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 주거 가치 높음.

* 편리한 교통: 간선도로 및 버스정류장 인접으로 시내외 이동 용이.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리 없어 권리 분석이 용이하며, 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 289,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건의 최근 실거래가, 관리비 미납액, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로 감정가 대비 80%~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 상세 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (단, 본 보고서는 정보 제공 목적이며, 투자 결정은 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.